martes, 11 de diciembre de 2018

Invertir en un superciclo inmobiliario en Estonia: por qué el cash-flow es importante

Invertir en inmuebles en Estonia desde España- Reinvest24En una tertulia entre amigos sobre inversión, hablábamos de que los años dorados del sector inmobiliario en España han pasado. Han pasado los tiempos en los que la demografía acompañaba y los baby-boomers nacidos en los años 50 se incorporaban al mercado laboral junto con las nuevas mujeres trabajadoras, lo cual aumentaba la demanda y presionaba los precios al alza en los años 80 y 90. Al invertir en inmuebles, lo que a priori parecía alejado del centro de las ciudades, en pocos años era todo un lujo en pleno centro, los barrios malos pasaban a ser buenas zonas y los precios baratos se multiplicaban por 2 o 3 veces en cuestión de unos pocos años. Invertir en pisos en los 80 y 90 ha resultado ser muy buena inversión. 

Hoy en día, sin embargo, el intervencionismo estatal ahoga la economía española y de la vieja Europa. Esto y el estancamiento de la demografía me hacen no ser demasiado optimista con el sector inmobiliario nacional. La inversión en real estate en España tiene sentido sólo por los excepcionalmente bajos tipos de interés de las hipotecas alentadas por la impresión de billetes y bajos tipos del Banco Central Europeo. La deuda hace que al aportar menos fondos propios (“equity”), la rentabilidad, lo que en una empresa sería el ROE, sube. Así, es más rentable invertir en 5 inmuebles con un 80% de apalancamiento (5x) que invertir en uno solo sin hipoteca. Sin embargo, habremos puesto el mismo dinero de nuestro bolsillo. Podéis hacer la prueba con mi simulador de rentabilidad de inmuebles online.

Ahora bien, si el inquilino deja de pagar o bajan los precios del alquiler por debajo del coste hipotecario, entonces tendríamos un problema y nuestro cash-flow, meticulosamente calculado para ser positivo desde el primer mes, podría desmoronarse cual castillo de naipes, volviéndose negativo. No quiere decir que no sea aconsejable invertir en España. En inmuebles pequeños, baratos, con buen uso de las hipotecas, incluso a interés fijo, y en zonas saturadas de población cercanas a centros de trabajo en ciudades relativamente prósperas, sí que podemos encontrar oportunidades, pero no como antaño. La clave es usar bien el apalancamiento y tener siempre un cash-flow positivo. 

Ahora bien, dándole vueltas al tema, pensé que seguramente habría otros países con un gran futuro por delante en ciernes de un ciclo similar al que vivimos en España en el pasado, o con una economía más sana y donde la inversión inmobiliaria pudiera ser tan buena idea como lo fue en nuestro país hace 30 años. 

En este contexto, encontré una empresa de crowdfunding que justo se dedica al real estate en Estonia y hablando con ellos, se ofrecieron para escribir un artículo en este blog. Para quien no lo sepa, Estonia ocupa el puesto 6 en libertad económica. Esto es súper importante, y si no que se lo digan a los nativos de Hong-kong, Singapur o Dubai y comparémoslos con cómo estaban hace 40 años cuando eran pueblos de pescadores. O Irlanda, que hace 20 años estaba al nivel de España o Portugal y hoy es el 4º país en renta per cápita a nivel mundial. En España quizás podemos conseguir hipotecas muy baratas que hacen rentable la inversión, sin embargo, en Estonia, independientemente de los tipos, todo parece indicar que la rentabilidad viene apoyada por un crecimiento sano. 

Índice de libertad económica
No me enrollo más, Reinvest24 es una plataforma de crowdfunding inmobiliario de origen estonio creada en 2018 que sigue un modelo de negocio muy parecido al de Housers, ofreciendo oportunidades de inversión inmobiliaria orientadas a la obtención de rentabilidad por la revalorización y al alquiler de los inmuebles, siendo en su mayoría propiedades localizadas en emplazamientos estratégicos de Tallin, capital de Estonia. Sin más, doy la palabra a Rainer, que tras introducirnos un poco su empresa como es lógico, nos hablará sobre esto que decíamos al principio del artículo sobre el cash-flow, que como ya decía Robert Kiyosaki en Padre Rico Padre Pobre, es la clave del real estate. 

Sobre Reinvest24

Reinvest24 es una nueva plataforma de inversiones inmobiliarias de Estonia. La plataforma de crowdfunding inmobiliario permite hacer pequeñas inversiones desde 100 euros en propiedades con alta rentabilidad. La plataforma ofrece la posibilidad de invertir en propiedades comerciales y residenciales, en alquiler y desarrollo, con una rentabilidad media de 14.6% al año. 
La rentabilidad de la plataforma de inversiones inmobiliarias proviene del crecimiento del mercado inmobiliario en Estonia ca. 6% y un rendimiento de alquiler ca. 8%. El desarrollo del sector inmobiliario en Estonia, país que está tomando muy buenas medidas económicas y que crece, seguirá mejorando en los próximos años ya que la población y las rentas mundiales crecen.

¿Por qué el flujo de efectivo juega un papel importante en las inversiones inmobiliarias exitosas?

El flujo de efectivo es esencialmente el movimiento de dinero. Es la cantidad neta que mueve dentro y fuera de tu cuenta, lo que puede llevar a un flujo de efectivo negativo (lo que significa que los gastos son más altos que los ingresos) o un flujo de efectivo positivo (lo que significa que tus ingresos exceden tus gastos). Hay muchas formas de invertir en bienes raíces con diferentes flujos de efectivo. Algunos optan por invertir utilizando efectivo, otros utilizan el apalancamiento bancario. Todo esto afecta el flujo de efectivo de tu inversión, así que echemos un vistazo a 3 escenarios diferentes de flujo de efectivo cuando se trata de invertir en inmobiliaria.

1. Invirtiendo en bienes raíces solo con efectivo

Tipo de propiedadoficina
Precio300 000
Préstamo0%
Plazo de inversión (meses)120
Crecimiento del mercado4,5%
Rendimiento del alquiler6,5%
Indexación2,0%
TIR10,1%
Como ejemplo, utilicemos una oficina comercial con un precio moderado de 300,000€. Si compras esta propiedad en efectivo, tiene que depositar 300K de tu propio dinero. Sí, eso es un gran gasto, pero lo que obtienes a cambio son 1625€ al mes como ingresos, que aumentará con un índice de 2% (relacionado con la inflación) cada año hasta 2000€ durante 120 meses (10 años). También obtendrás una rentabilidad de la ganancia de capital, pero permanecerá en papel hasta que se convierta en dinero real cuando sales de la inversión.

Escenario de riesgo

En el caso de una desaceleración del mercado, aún mantendrás tus ingresos de alquiler. Si un inquilino se mete en problemas con los pagos, es posible que debas reducir la tarifa de alquiler un 10-20% para obtener rápidamente un nuevo inquilino, pero sobrevivirás y, lo más importante, seguirás ganando dinero a largo plazo. El mercado eventualmente se recuperará y podrás volver a tus niveles de ingresos proyectados.

Resumen 

Al invertir en una propiedad de alquiler solo con efectivo, tendrás una inversión segura con un flujo de efectivo estable y una buena tolerancia a los cambios del mercado. Obtendrás aproximadamente el 10,1% de la rentabilidad total y un ingreso mensual estable de 1625€, lo cual se puede utilizar para cubrir gastos y reinvertir.

2. Apalancamiento financiero: 50/50

Tipo de propiedadoficina
Precio300 000
Tasa de interés %5%
Préstamo50%
Plazo de inversión (meses)120
Crecimiento del mercado4,5%
Rendimiento del alquiler6,5%
Indexación2,0%
TIR12,0
Ahora, supongamos que hay un banco que está dispuesto a darte un préstamo para la compra de esta propiedad comercial por un valor de 300,000€. La primera pregunta es “¿cuánto dinero quieres prestar del banco?” En este escenario de inversión, digamos que prestas un 50%, lo que significaría invertir 150K de tu bolsillo, pagando un interés moderado de 5% sobre un préstamo de inversión durante 10 años. La buena noticia es que solo necesitas pagar 150K para comprar la propiedad. Sin embargo, ahora tienes un gasto mensual de 1590€ para pagar el préstamo de la propiedad. Como compensación solo recibirás 35€ de los ingresos por alquiler como flujo de efectivo mensual, que aumentará gradualmente hasta 360€ por mes durante 120 meses (10 años).

Escenario de riesgo

Si algo sucede al mercado inmobiliario, tu flujo de efectivo se volvería negativo y tendrás que poner más dinero para cubrir los gastos de tu hipoteca. Cualquier ajuste al precio del alquiler puede resultar en un flujo de efectivo negativo, lo que significa que para mantener esta inversión y obtener ganancias del crecimiento de capital al final, deberás añadir continuamente más de tu propio dinero a esta inversión para mantenerla a flote.

Resumen 

Obtendrás una TIR de 12% y ‘caminas una línea fina’. Financiarás solo la mitad de la compra, pero también estás sacrificando los ingresos del alquiler mediante el pago de una hipoteca considerable. Si algo sale mal, deberás agregar más finanzas personales al proyecto. Esto también hace que los criterios de selección de propiedades sean mucho más estrictos y exigentes. Si encuentras una propiedad en la que es seguro invertir con esta configuración, lo más probable es que solo tenga unas pocas horas o días para cerrar el acuerdo. Definitivamente no es tiempo suficiente para pasar por el proceso de evaluación de un préstamo bancario.

3. Apalancamiento financiero: 80/20

Tipo de propiedadoficina
Precio300 000
Tasa de interés %5%
Préstamo80%
Plazo de inversión (meses)120
Crecimiento del mercado4,5%
Rendimiento del alquiler6,5%
Indexación2,0%
TIR14,3%
Ahora, en este escenario, supongamos que tienes un banco que está dispuesto a financiar el 80% de la propiedad por el mismo 5% de interés teniendo un préstamo de inversión, lo cual es bastante raro en estos días. Solo tendrías que aportar 60K, pero el pago mensual del préstamo sería de un máximo de 2545€, lo cual es más que tus ingresos mensuales del alquiler.

Escenario de riesgo

En este escenario de inversión inmobiliaria, tendrás que depositar más dinero en cualquier caso mensualmente para cubrir la hipoteca. Si la economía tambalea, tendrás que gastar aún más dinero de tus finanzas personales. Este escenario de inversión parece más a la esclavitud que a una inversión sostenible. También tienes un riesgo muy realista de que el banco solicite una garantía adicional. Si por alguna razón te encuentras sin un inquilino durante un largo período de tiempo, los gastos de tu hipoteca causarán un agujero profundo en tus finanzas.

Resumen 

Con esta opción de inversión, debes comprender que tendrás que añadir más dinero de tu bolsillo (920€ encima de tus ingresos del alquiler) cada mes para mantenerlo a flote. Esto sumaría a 90K en 10 años, pero aumentará tu TIR al 14%. Aumentando el período del préstamo a 20 años ayudaría a hacer que este tipo de inversión no requiera fondos adicionales, ya que podrías cubrir los pagos hipotecarios más bajos con tus ingresos del alquiler, pero sería similar al escenario 2 en términos de riesgos y la idea de ‘caminar en una linea fina’. También es muy poco probable que obtengas un préstamo comercial de un banco durante 20 años y tampoco tendrás ningún flujo de efectivo proveniente del alquiler. Además, las posibilidades de que la economía tenga una fase de corrección dentro de un período de 20 años son bastante altas.

¿Cómo puedo asegurarme de que mi inversión tenga un flujo de efectivo positivo?

Hay muchas opiniones sobre cómo hacer crecer tus inversiones. Algunos dicen que siempre es mejor utilizar el apalancamiento bancario para financiar una inversión. Otros recomiendan comprar inmobiliaria en efectivo, dejando que los profesionales lo hagan por ti, o diversificar tu cartera de inversiones para minimizar los riesgos, etc. La verdad es que puedes discutir sobre la metodología, pero no puedes discutir con las matemáticas. Por lo tanto, es importante hacer los números y averiguar cómo recibir el mejor flujo de efectivo positivo posible de tu inversión sin correr demasiado riesgo.

Toma en consideración todos los riesgos del flujo de efectivo

Es necesario tener en cuenta que hay varios casos de riesgo. ¿Qué pasa si la economía se hunde? Después de todo, estás haciendo una inversión a largo plazo, por lo que debes considerar las diferentes posibilidades de los desarrollos económicos. Además, ¿qué sucede si hay una corrección de mercado durante los próximos 3 años? ¿Sobrevivirás con una hipoteca pesada? Todos los escenarios de flujo de efectivo anteriores conllevan sus riesgos, y cada uno tiene su propia rentabilidad y sus ventajas.

¿Entonces cual es la conclusión?

Si estás buscando un ingreso regular estable o incluso pasivo, debes ser muy cauteloso con el financiamiento del préstamo, ya que esto incurrirá gastos adicionales con la hipoteca. Financiar una inversión inmobiliaria con un préstamo puede traerte una mejor rentabilidad a largo plazo, pero el precio que pagas es la pérdida de ingresos pasivos mensuales. Para aprovechar del capital al máximo mediante el apalancamiento bancario y otros instrumentos financieros, debes conocer bien los riesgos que asumes.
Esto puede llevar a un aumento en los ingresos, pero también es lo que ha llevado a la quiebra a muchas personas famosas: Trump Entertainment ResortsGeneral Growth Properties, etc. Mantener un flujo de efectivo mensual positivo y saludable de una propiedad es lo que realmente generará ganancias reales a largo plazo. Esto es especialmente cierto cuando se trata de una propiedad de inversión que mantienes por un período largo.

6 comentarios:

  1. Encontraste la empresa buscando un tema de interés o ellos te encontraron a ti para publicitarse con un par de enlaces?

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  2. Hola Anónimo. La respuesta la tienes en el propio artículo. En particular, conocí de su existencia a través de un amigo que también tiene un blog y con quien suelo hablar de inversión inmobiliaria. Dicho esto, no les conozco personalmente.

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  3. Respuestas
    1. Me alegro JCA. Hay que tener en cuenta que los 3 supuestos contemplan una tasa de interés elevada para lo que podría ser una hipoteca de un particular en España y que, si ponemos más años de hipoteca, al poner menos equity inicial, la rentabilidad se dispararía. Algún día hablaré de ello aunque puede verse fácilmente que si ponemos i=2% y plazo=30 años en la calculadora de rentabilidad que indico al principio del artículo, para un piso barato que se alquile a un PER bruto de unas 12 veces, nos sale una rentabilidad de en torno a un 15% sin considerar revalorización (no contaría con ella en España por precaución. En Estonia quizás sí).
      Saludos

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  4. ¿Cómo puede uno asegurarse de que esta empresa es fiable, y no un Ponzi scheme?

    El negocio suena bien, y Estonia parece fiable... pero lo único que hay como garantía es una página web.

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    Respuestas
    1. Hola Chardler,

      Efectivamente, hay que verlo muy bien antes y conocerles. Ahí ya no puedo aportar. Yo lo poco que he hablado con ellos me han parecido correctos, pero no les conozco. Habría que enterarse de si están cubiertos por el Fogain o similar en Estonia, si tienen ciertas garantías, seguros, etc. Otra opción es invertir directamente en inmuebles en Estonia, pero eso, a menos que tengamos allí un familiar o algún motivo por el que vayamos a menudo, no creo que sea una opción.

      Saludos,

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