viernes, 22 de mayo de 2020

Estrategias de Inversión

Estrategias de Inversión

Estrategias de inversión value, contrarian, empresas defensivas, de calidad y además, invertir barato. Hoy vemos qué estilos de inversión se comportan mejor en momentos de crisis como el que estamos viviendo (da igual cuándo lo leas, siempre siempre hay alguna crisis: Lehman Brothers, crisis subprime, rescates, deuda griega, populismos, desaceleración China, precio del petróleo, guerra comercial, covid19, etcétera). Vamos a verlo todo con diversos ejemplos y análisis contrarians como el petróleo o aerolíneas, defensivas como Viscofán, Roche o Gilead, calidad y crecimiento como Facebook, Alphabet o Paypal y calidad contrarian como Amadeus, Cie Automotive, Booking o Inditex.

Estructuramos el artículo en 4 partes: 
1 - invertir en precio, lo que más cae, deep value, contrarian
2 - invertir en empresas defensivas, las que no caen
3 - invertir calidad
4 - invertir en calidad en dificultades, calidad contrarian


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Estrategia de inversión 1: precio, value, contrarian

Es lo que se suele llamar, erróneamente, value investing o inversión en valor. No es erróneo pero es incompleto, puesto que una inversión en calidad de una empresa excelente a precios aparentemente elevados puede ser también una inversión en valor. La clave es comprar por debajo del precio que consideramos que vale, eso es value investing, independientemente de sin son empresas tecnológicas de crecimiento o industriales a precios de derribo. 

Un paso más es el deep value, invertir en empresas extremadamente baratas basándonos en su valor de liquidación, valor en libros, valor de sus activos en el mercado de segunda mano,etc. Oportunidades que generalmente encontramos, al menos últimamente, en materias primas, servicios petroleros o recientemente, aerolíneas. 

La experiencia me ha enseñado que, aunque puede ser muy rentable en casos puntuales, es una estrategia con más riesgo del necesario. Que algo haya caído un 90% no quiere decir que no pueda caer un 90% más, y en este tipo de estrategias el timing juega un papel, desgraciadamente, más importante que en cualquier otra. El motivo es que estamos comprando negocios decadentes que cada día tienen menos valor y pueden pasar dos cosas: que el mercado tarde más en darnos la razón que lo que nosotros aguantemos con liquidez; o que la situ
ación de crisis coyuntural (o estructural) del sector o de la empresa dure más de lo previsto y la empresa se ahogue en sus deudas y bien quiebre o bien hagan una gran ampliación de capital que diluya al accionista de manera permanente.

Un ejemplo de este tipo de inversión lo tenemos en Azvalor. Si ni siquiera ellos son capaces de no perder dinero tras 5 años invirtiendo de este modo quiere decir que la estrategia es más arriesgada que rentable para casi cualquier inversor. En la conferencia del 18/Febrero/2020 proponían 4 tesis de inversión en Valaris, Transocean, Diamond Offshore Drilling y Borr Drilling. Todas habían caído más de un 50% desde máximos, y algunas incluso un 92%, como es el caso de Diamong Offshore. Azvalor afirmaba que tenían potenciales entre el 500% y casi 2000% de revalorización. Sin embargo, tres meses más tarde, estas empresas habían caído 92%, 70%, 94% y 86% adcional respectivamente.
Ideas de inversión Azvalor en Materias Primas

Estrategia de inversión 2: empresas defensivas

Las empresas defensivas pertenecen a sectores que capean mejor las crisis, como supermercados o grandes farmacéuticas que no dependen de una única patente. En este caso, aunque con empresas que nos defienden ante una crisis, el problema es, de nuevo, el timing. Cuando todo ha caído, estas empresas lo hacen menos o incluso suben, y corremos el riesgo de comprar caro. Como ejemplos tenemos Roche, Gilead o Viscofán, cotizando a precios por encima de lo que lo hacían antes del Covid19. En particular, he buscado en mi aplicación Viscofán, y nos da una interpretación de "mantener". El motivo de tal resultado es que es una empresa de buena calidad, con buenos retornos y mejor que sus competidores endeudados, de hecho tiene caja neta y controla todos los tipos de envolturas de productos cárnicos (salchicas, chacinas, etc.), sin embargo, está a valoraciones demasiado exigentes ronzando máximos históricos. El dinero ya ha migrado, y si compramos ahora estaríamos perdiéndonos el upside o potencial de revalorización de otras que sí han caído. Así, el riesgo de invertir en empresas defensivas es hacerlo demasiado tarde, lo cual se traduce en un coste de oportunidad.
Viscofán Análisis Fundamental

Estrategia de inversión 3: calidad y compounders

Ya decía Warren Buffet, mejor empresas excelentes a precios razonables que empresas razonables a precios excelentes. Empezó invirtiendo en precio siguiendo al mítico Benhamin Graham, que se fijaba casi únicamente en el PER (precio/beneficio) y Price to Book (precio/valor contable) y compraba especialmente empresas cuya caja era mayor que el propio precio en bolsa. Estas empresas siguen existiendo y están bien, pero cuando eso ocurre suele ser por motivos justificados, como un management (directivos y principales accionistas) horrendo que no poneen valor dicha caja (por ejemplo vía dividendos o crecimiento), o negocios en declive que se traduce en beneficios decrecientes. Es por esto que Buffett se oriente actualmente más hacia la calidad a precios razonables.

Estas empresas apenas bajan en crisis, por lo que es útil tenerlas estudiadas en el radar y precios fijados a los que nos parezca interesante entrar. Tampoco es necesario ser demasiados exigentes, porque estas empresas nunca (o casi nunca) estarán a PER10. Lo bueno es que el tiempo corre a nuestro favor y aunque hagamos un mal timing o incluso compremos un pelín por encima de su fair value o valor justo, con el tiempo, conforme la empresa crezca, el precio que paguemos por ella habrá sido finalmente un buen precio. Es por esto que esta estrategia, en realidad, puede ser incluso más segura y fácil de implementar que las demás.

Las empresas de calidad se caracterizan por tener ventajas competitivas o moat (foso defensivo) fuertes. En su día hablamos de las ventajas competitivas que podemos encontrar. Hablamos de poder de fijar precios altos y mantener retornos durante mucho tiempo sin dejar a la competencia entrar en nuestro mercado. Esto se consigue mediante imagen de marca, estructura de menores precios, coste de cambio para el cliente si estamos muy intrincados en su modelo productivo, relación coste/beneficio muy baja para nuestro cliente que nos permita subir mucho los precios sin que para él suponga un coste excesivo, monopolios como Verisign, activos únicos o efecto red (cada cliente incrementa el valor del servicio para el resto de clientes (como market places como Alibaba, redes sociales como Facebook o la propia Paypal de cara al mercado que ofrecen a Visa y Mastercard en comercios online por todo el mundo que usan Paypal)), etc. Por cierto, estas dos últimas son quizás el ejemplo más claro de efecto red, todo el mundo usa Visa porque todos los comercios la aceptan, y todos los comercios la aceptan porque todo el mundo las usa.

En el caso de Facebook, podemos ver en nuestra aplicación de análisis fundamental que tiene unos ratios de calidad increíbles, caja neta de 50 mil millones y un precio que ya no es tan bajo con los de hace apenas unas semanas, pero tampoco es aún excesivo. Particularmente he comprado cada vez que se ponía en el entorno de 160$ desde hace 3 años hasta convertirse en mi primera posición, seguida por Alphabet y Cie. La empresa tiene mucha opcionalidad que le genera un gran upside. Tiendas online dentro de Instagram, Facebook o Whatsapp, pagos dentro de las propias redes sociales, etc. De forma que aunque ahora Facebook gana muchísimo dinero y tiene los mejores márgenes de casi toda la bolsa (por ejemplo, mucho más que la propia Alphabet, pues no paga a los productores de contenido), en un futuro podría ser mucho más.
Logotivo Facebook
Facebook es:
  1. Publicidad (ya una realidad muy rentable)
  2. eCommerce (medio plazo, un futuro muy cercano, al estilo Alibaba cobrando por alquiler de espacios)
  3. Pagos (medio plazo, al estilo Paypal, cobrando comisión por cada transacción del punto 2)
Además:
  • Cualquier otra opcionalidad para vender a 3000 millones de usuarios fieles. (largo plazo)
  • 50 billones de caja para eliminar/comprar a cualquier competidor o subirse a cualquier tendencia.
Facebook Análisis Fundamental

Adjunto en los siguientes enlaces los resultados que arroja la herramienta de análisis, que muestra para Facebook casi 70 puntos sobre 100 a la hora de hacer este artículo, cotizando a 203USD, una puntuación muy alta, aunque por ejemplo en 2018 cotizando a 153USD la puntuaba a 83 puntos

Estrategia de inversión 4: calidad contrarian

Empresas de mucha calidad pero que han caído mucho por una situación coyuntural que afecta a la acción durante un período de tiempo. Es raro y se da cada mucho tiempo, pero podríamos citar ahora mismo a Amadeus, Booking.com, CIE Automotive e Inditex. Y en una segunda categoría, Airbus o Aena. Desde luego ahora nadie vuela, nadie hace turismo y nadie compra coches confinado en su casa. Pero sabemos que esta situación es pasajera. A las empresas endeudadas y de peor calidad, esta travesía en el desierto las puede hundir, provocar grandes ampliaciones de capital o incluso llevar a la quiebra. Otras que estén poco o nada endeudadas y tengan ventajas competitivas muy fuertes volverán a su situación normal o incluso con menor competencia si esta se ha reducido.
Logotipo CIE AutomotiveLogotipo Booking.com
Logotipo Amadeus

Si por ejemplo nos fijamos en Amadeus, es una empresa extraordinaria con grandes ventajas competitivas. Controla casi el 50% de la emisión de billetes de avión del mundo, y es un win win para las aerolíneas y agencias de viajes gracias a que su sistema permite incrementar las ventas, gestionar la flota, los precios, los asientos, etc. Significa un coste pequeño (5%) sobre el coste del billete y sin embargo aporta mucho más que un 5% de incremento de ventas. 

Amadeus es por tanto un claro ejemplo de 3 ventajas competitivas: 
  1. efecto red (cada aerolínea en el sistema incrementa el valor del mismo para las agencias online); 
  2. switching cost (está intrincado en el sistema productivo de las aerolíneas (la división de "soluciones"); 
  3. relación coste/beneficio baja para sus clientes.
Si miramos sus números, tiene unos ratios de calidad (márgenes, retornos) similares o incluso superiores a los de Alphabet, motivo por el cual, hasta la crisis del turismo provocada por el Covid19, incluso había crecido más que esta en bolsa los últimos años. Sin embargo, el mercado nos la ha puesto a 35€ porque evidentemente va a pasar un año muy malo: la gente no vuela. Ahora bien, es la mejor posicionada del sector, y sus dos principales competidores (Sabre la única cotizada) tienen peores números, peor eficiencia y mucha más deuda. Por tanto, cuando se recupere el sector podrá incluso salir reforzada. Puede esto tardar 6 meses o 3 años, pero si vuelve a niveles de ventas similares a 2019, la cotización volvería a precios similares, en tornoa  75€, por lo que sería dupicar la inversión en, por ejemplo, 3 años, lo cual sería un 25%o 30% anual, independientemente de si sigue bajando o no.


La comunidad
Si quieres que analice otra empresa en una entrada/vídeo posterior, vota por una en los comentarios. Propongo una actualización de Amadeus respecto al último análisis, o bien Booking.com o Inditex. Si llegamos a un número razonable, me animaré y haré un análisis, entrada y vídeo.

De paso, comparte en redes sociales y comenta para que este blog vaya poco a poco tomando relevancia en Google y muchos más puedan disfrutar del contenido, lo cual a mi me ayuda a seguir creándolo, pues es una labor que requiere mucho tiempo.

lunes, 27 de abril de 2020

Por qué no cae Wall Street, ¿hasta dónde rebotará el mercado?


La bolsa de Estados Unidos, tras un largo período de 10 años alcistas, ha caído desde finales de Febrero hasta final de marzo un 35%, sin embargo, desde entonces, se ha recuperado la friolera de un 25% en apenas un mes, mientras otros países, habiendo bajado más, se han recuperado menos. ¿Por qué?

Vamos a exponer tres motivmos que explican tan relativo buen comportamiento de la bolsa de Wall Street, entendiendo que el SP500 sería el índice más representativo. Además, dejo un vídeo que también esá colgado en mi canal de Youtube. Suscríbete si aún no lo has hecho.


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Alta Ponderación de Tecnológicas

Las principales megacaps de Estados Unidos son tecnológicas y ponderan bastante en el SP500, de manera que hablar del índice es hablar, en gran parte, de ellas. Estas son: Microsoft, Facebook, Alphabet, además de otras que tampoco se quedan atrás, como Paypal o Netflix. Y finalmente otras como Amazon, Visa y Mastercard, aunque sean empresas de retail y financieras respectivamente, se parecen mucho a lo que entendemos por tecnológicas: poco capex, alto crecimiento, baja deuda, efecto red...
En general, todas estas son muy buenos negocios a los que, además, una pandemia que obliga a la gente a quedarse en casa no les afecta demasiado o incluso les puede beneficiar. 


Es evidente que las compras online (Amazon, Alibaba, JD.com, Paypal), el teletrabajo (Microsoft), o películas y series en streaming (Netflix), son tendencias al alza durante la crisis. Además, muchos de los nuevos usuarios de por ejemplo Amazon, Netflix o tiendas que han abierto on pasarela de pagos Paypal, seguirán siendo usuarios después de la crisis. 
A otras, aunque les afecte por reducción del presupuesto de márketing de las empresas, no les afecta tanto como al resto de la economía, esto son, Facebook y Google, gracias a su posición dominante, el traspaso de clientes de otras plataformas (televisión, prensa,...) hacia el mundo online y el hecho de que aunque los presupuestos de márketing se reduzcan, aumenta la oferta de usuarios finales haciendo más rentables las campañas, lo que genera un cierto efecto búfer. Otras como Visa o Matercard, aunque el consumo mundial se reduzca y por tanto sus ingresos (cobran una comisión de cada transacción con tarjeta que se produce en el mundo, un negocio estupendo con una ventaja competitiva brutal (efecto red)), son tan extraordinarias empresas que es difícil que caigan mucho.

El mercado espera una recuperación en V


La bolsa se anticipa a los movimientos de las empresas, y éstas funcionan, y son, la economía real. Con o sin razón, los inversores esperan una recuperación en V y parece que empezamos a ver el final de las cuarentenas y las bajadas en las curvas de contagios. Por otro lado, el petróleo en mínimos, auqnue a corto plazo implica miedo en los inversores por que posibles quiebras en el sector petrolero se extiendan al resto de la economía. Sin embargo, a medio y largo plazo, una bajada del crudo es positivo para la economía (excepto para el sector petrolero, obviamente), pues reduce los costes de casi todos los bienes que se producen. Esto, unido a la tercera razón que explicamos en el presente artículo, hace que la bolsa de USA, el SP500, esté de momento experimentando una recuperación en V aunque la economía real esté aún lejos de haber tocado fondo.  

¿Quiere decir esto que decimos adiós al mercado bajista reciente? Pues no creo que nadie lo sepa. Podemos ver los datos de paro, con el incremento mayor de la historia en menor tiempo, o cualquier otro índice macroeconómico y no parecen alentadores. Pero como siempre, la bolsa es más complicada que eso. No es suficiente con saber cómo va o cómo irá la economía, ni es suficiente saber que tarde o temprano nos recuperaremos. Si queremos tener un buen timing, hay que ser capaz de predecir cuándo el mercado va a predecir que las cosas que van a pasar. Y esto es imposible. Podíamos saber que la bolsa se recuperaría, pero igual podía haber sido a finales de Marzo o a finales de año, por esto es aconsejable comprar periódicamente o con un sistema que elimine emociones, y sobre todo, fijarse en el precio al que cotizan en cada momento presente las empresas y compararlo con su valor a largo plazo, dentro de 2 o 4 años. Si el precio nos parece correcto para dentro de 2 - 4 años porque la empresa X estará a toda vela, pues compramos, sin más, independientemente de si pueda bajar más o subir al día siguiente. Esto, unido a compras más o menos recurrentes, nos garantiza no el timing perfecto, pero sí un buen timing y unos buenos precios.

Inyección de liquidez de la FED y los bancos centrales

La FED ha anunciado una inyección de liquidez de 2,2billones, nada menos. Para ponerlo en contexto, el PIB de España es de 1 billón, la capitalización de Inditex es de 0.07 billones, y el PIB de USA es de 20 billones. Esta inyección es 5 veces más que la de 2008. Y por si fuera poco se unen otros 2 billones anunciados por el congreso. Lo segundo supongo que es con cargo a impuestos o a deuda, pero lo primero, la inyección de la FED, es dinero gratis, por lo que podría generar inflación, con lo cual es un arma de doble filo. Esto perjudica a ahorradores, que ven como sus dólares compran menos cosas, y beneficia a deudores, que ven cómo las devoluciones de sus préstamos tienen ahora menos valor. Además, a quien primero llega el dinero de la FED está en posición ventajosa, pues tiene más dinero y aún no han subido los precios. Al último que le llega, le perjudica, pues durante un tiempo ha visto precios más caros, pero él no tenía más dinero. En el caso extremo tenemos las personas que tienen dólares pero no ven dicha inyección de la FED ni inversión pública, pero a los cuales les devalúas sus ahorros. Es el caso de economías dolarizadas, como la de Ecuador. Esto beneficia a USA, pues tiene la capacidad de imprimir dinero gratis pero amortiguar su devaluación. En USA, si no me equivoco, la semana pasada repartieron dinero literalmente. A cada ciudadano le aparecieron 1200USD en su cuenta, y si cobraban más de cierta cantidad, 3000USD, para compensar un poco el efecto dilutivo que perjudica a los que más ahorros e ingresos tienen. Esto es lo que se llama helicóptero del dinero, una medida injusta y no sé si útil puntualmente, pero desde luego no como norma. De hecho, dudo que la gente con más dólares, si no puede salir de casa, vaya a consumir más precisamente en aquellos negocios que lo están pasando mal, como retail o turismo.
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Conclusión

Como siempre, compremos negocios extraordinarios a precios razonables (mi App sirve para eso) y seamos sistemáticos y diversifiquemos nuestra cartera de inversión.

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jueves, 27 de febrero de 2020

Invertir con el coronavirus - mi opinión y la de Bestinver


Invertir con el coronavirusAdjunto carta de Bestinver enviada el día 26/Febrero a sus clientes en relación al coronavirus. Creo que es bastante acertada pero, además, añado mi opinión personal, que no es más que aprovechar poco a poco y sin volvernos locos estos días para comprar o ampliar empresas de calidad que ya tengamos en el punto de mira o felizmente en cartera. Puede que la sangría dure una semana o un par de meses, pero a medio plazo supongo que será un tema zanjado. Incluso aunque afecte a los resultados de las compañías, sobre todo las relacionadas con el turismo (aerolíneas, hoteles, reservas) o sector automoción, será un resultado negativo temporal, no estructural. Al año siguiente la gente seguirá haciendo el mismo turismo que siempre, y el coche que se no compre o no se fabrique en 2020 lo hará en 2021 por lo que las cotizaciones deberían de volver a su estado normal. 
Se me ocurren empresas de calidad que han bajado especialmente, como Amadeus, CIE Automotive u otras muchas de calidad relacionadas menos directamente con el coronavirus pero que también bajan, aunque menos, como Facebook, Heico, Paypal o cualquier otra a la que cada cual tendrá echado el ojo. Incluso, si vamos a hacer aportación anual a un plan de pensión en algún momento del año, quizás sea un buen momento. Eso sí, compremos poco a poco, pues no sabemos si la bajada durará 2 días, 2 semanas o 2 meses.

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Carta de Bestinver ante el Coronavirus

Estimado inversor,
Durante las últimas jornadas hemos visto como el coronavirus ha alcanzado una dimensión mediática extraordinaria, provocando también correcciones violentas en los mercados financieros.
Nada más lejos de nuestra intención que tratar de analizar las características médicas o científicas de este evento. Su velocidad de propagación, la severidad de sus consecuencias o por cuánto tiempo persistirá este virus, es algo de lo que nosotros no sabemos prácticamente nada. Y nuestra opinión sobre estos aspectos, además de imprudente, sería irrelevante. Otra cosa distinta es su implicación sobre nuestras carteras. En este caso no podemos ni debemos mantenernos distantes de lo que está sucediendo.
Como inversores en renta variable a largo plazo, ante este tipo de eventos solo nos queda plantearnos una pregunta: ¿Dejaríamos de invertir a 10 años en renta variable por el impacto del coronavirus? La respuesta es no. Y será la respuesta correcta, salvo que este evento cambie       drásticamente las dinámicas económicas mundiales a largo plazo. Algo que parece poco probable a día de hoy. Y más si lo comparamos con eventos similares del pasado. Este tipo de episodios suele transitar por 3 etapas distintas:
- Primera fase: Una vez conocido el problema, nadie le da casi ninguna importancia. Los mercados apenas reaccionan a las noticias y parece que "no pasa nada" y "no va a pasar nada".
- Segunda fase: Todo el mundo le da mucha importancia. Correcciones violentas en el mercado. El paso de la etapa 1 a la 2 suele producirse de manera abrupta ante un evento más impactante que impredecible (en este caso ha sido el salto del contagio a Italia). Esta es en la fase en la que nos encontramos ahora mismo.
- Tercera fase: El mercado sigue funcionando y las valoraciones vuelven a normalizarse ante el hecho de que el impacto en el corto plazo no es capaz de alterar la dinámica a largo plazo ni de la economía ni de los mercados.

¿Cómo ha afectado a Bestinver?

Nuestras carteras han sufrido en línea con las caídas del mercado, no más. Teniendo en cuenta el cierre de ayer, en los últimos dos días ha perdido en torno al 5,5%, lo que la sitúa en lo que va de año en una rentabilidad negativa ligeramente superior al 7%, pero a 12 meses en una rentabilidad positiva superior al 4% (Datos de cartera internacional)*.

¿Qué compañías pueden verse más afectadas?

Parece que los primeros efectos del coronavirus a nivel económico provocan una ralentización de la actividad económica en general y una paralización del tránsito de viajeros a nivel mundial.
En nuestra cartera internacional tenemos exposición a compañías como Booking, cuyo negocio precisamente es la gestión de reservas de hoteles a nivel global, y especialmente en Europa. Los ingresos de Booking se verán afectados sin duda en los próximos meses. Pero la parte positiva de una compañía como Booking es que puede acompasar parte de sus gastos a su nivel de ingresos. Uno de los principales gastos de Booking es el gasto en publicidad, y principalmente en Google. Este gasto en publicidad es muy elástico a los propios ingresos, si la compañía prevé que el gasto en publicidad no le genera ingresos inmediatos, sencillamente deja de gastar en publicidad. Flexibilidad que le confiere una ventaja operativa enorme y una resistencia a los eventos como este.
Otras compañías que se pueden ver afectadas son las compañías de organización de eventos, como Informa o Relx. Por fortuna, y debido a la evolución del año anterior, redujimos la posición en estas compañías en un 3% a principios de año. Informa ha pasado de cotizar a 8,5 Libras a 7,5 Libras. El coronavirus tendrá un efecto sin lugar a dudas en las cuentas de Informa. Si bien es cierto que gran parte de los eventos de este año están ya pre-pagados, los ingresos extraordinarios y las caídas de ventas para años venideros impactarán sus resultados. Valga como ejemplo que UBM (compañía adquirida por Informa) vio como sus resultados caían un 8% en el trimestre que sufrimos el SARS.

¿Por qué no compramos más entonces?

Hay que ser prudentes. Volviendo a Informa, la compañía ha bajado desde sus máximos un 17% cotizando ahora sobre 7,25 Libras. Es una corrección violenta, pero no profunda. A estos precios no compramos. Si llegase a niveles cercanos a 6 libras, nos lo plantearíamos. ¿Llegaremos a esos niveles? Posiblemente no. Hay mucha liquidez en el mercado dispuesta a aprovechar cualquier corrección, por pequeña que esta sea, para comprar. Nosotros tendremos paciencia. No queremos precipitarnos. Tenemos más liquidez en nuestras carteras (alrededor del 8%) y no tenemos prisa por utilizarla.

La importancia de la calidad de las compañías

Siempre hemos hablado de que no queremos negocios de mala calidad (salvo que las valoraciones sean ridículas, y hoy no lo son ni de lejos). La calidad de un negocio es la que te permite superar este tipo de baches en el camino, baches que siempre se han producido, se producen, y se producirán. Una compañía tiene que ser capaz de tener unos márgenes y un balance suficientemente fuertes como para superar estos momentos. Nosotros, a la hora de valorar las compañías, siempre pensamos que vendrán años malos, por causas conocidas y por causas desconocidas. Siempre las hay: ataques terroristas, eventos políticos, problemas específicos de compañías...
Hay compañías a las que les cuesta ganar dinero y/o están excesivamente endeudadas. Estás compañías lo pasan mal en estos momentos. No son las compañías en las que invertimos en Bestinver. Sólo invirtiendo en compañías de calidad suficiente evitamos que la volatilidad en los precios se convierta en pérdida permanente de capital. Más vale ser prudente, que intentar ir más rápido que nadie y tener un accidente. Porque los accidentes ocurren.

La importancia de una cartera robusta

Y por encima de todo, la robustez de las carteras. Eventos como el coronavirus, el brexit, y muchos otros, nos enseñan que lo realmente útil no es predecir (correctamente) el futuro. Lo importante es estar preparado, tanto para lo que sabemos que puede pasar como para lo que no sabemos que puede pasar. Solo así podemos generar rentabilidad de manera sostenible a largo plazo.

Conclusión

Todo lo que está sucediendo alrededor del coronavirus es para nosotros una incógnita al estar totalmente fuera de nuestro círculo de competencia. Dicho esto, desde el punto de vista de inversión, tratamos esta situación como otras similares del pasado, pensando que tras una primera etapa de indiferencia, ahora hemos pasado a la fase de hipersensibilidad, y que el escenario más probable es una vuelta a la normalidad en los próximos meses. Seguimos centrándonos en dos de los tres principios de nuestra filosofía de inversión: la prudencia y la paciencia.
Saludos cordiales,
BESTINVER
*Rentabilidades pasadas no son indicativo de resultados futuros. Rentabilidad de cartera internacional a cinco años es de 5,7% anual medio a 31/01/2020.

lunes, 23 de septiembre de 2019

Si es mal momento para todo, ¿en qué invertimos?

Cómo diversificar cuando se anticipa una crisis
No sabemos nunca cómo se comportará el mercado. El propio momento actual es una incertidumbre. Que si caro, barato, que si recesión, inversión de la curva de tipos, guerra comercial, japonización de Europa... Podemos tener nuestra opinión de lo que sería adecuado y lo que no, pero no por ello somos capaces de predecir la tendencia de la bolsa, ni casi de nada, a 1 o 2 años. Ante este panorama, muchos tenemos sentimientos encontrados. No dejemos que la incertidumbre nos ciegue. Hoy dedicamos el artículo a una reflexión tanto de la situación actual como de cómo podemos afrontarla. Veremos qué podemos hacer cuando parece que se avecina una crisis y tenemos la sensación de que aún no hemos salido de la anterior.


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Incertidumbre y política económica

Lo mejor sería que el Banco Central no inyectase dinero a la economía, que se bajasen impuestos, se eliminase el déficit público y redujera deuda soberana, que los Estados limitasen su poder de influencia sobre la vida de la gente y que el mercado laboral, empresarial y educativo pudieran funcionar libre y flexiblemente. Pasaríamos por un período de crisis, de quiebras públicas y de echar el cierre a negocios zombies de bajo ROCE que se mantienen a flote a base de deuda a tipos bajos o de la sombra Estatal, pero tras dicha purga, la seguridad jurídica, monetaria y reducción fiscal haría que negocios rentables vieran luz. Así, Europa crecería al 6 o 7% durante décadas y los salarios y poder adquisitivo subirían sin tregua, como ha ocurrido en Irlanda, Singapur, Chile, Australia, Suiza o Estonia los últimos 10 o 20 años. Sin ser perfectos, tienen estos conceptos más claros. Aunque la libertad no trajese riqueza, debe ser un concepto que esté por encima de casi todo, pero es que además, la experiencia empírica en diferentes países demuestra que incrementa la riqueza general de la población de un territorio de manera increíble gracias al ingenio innato, la cooperación voluntaria y al trabajo duro de los seres humanos. La otra opción es una economía zombificada como ocurre en Japón desde los años 90, es decir, un estancamiento crónico de la que entonces era segunda economía mundial sometida a la losa de la mayor deuda soberana del mundo que sólo compra su propio banco central. Europa se enfrenta a la falta de crecimiento, paro, salarios bajos y vivir de una deuda que hipoteque el futuro, nuestra vida y la de nuestros hijos sólo por alargar una lenta agonía penalizada por una sociedad envejecida y que somete al sector productivo a la hiper-regulación y a la clase trabajadora a la carga fiscal más alta del mundo. La deuda no es más que el gasto anticipado de un ahorro futuro que sí o sí hay que pagar confiscando a la ciudadanía sus ahorros vía impuestos o devaluando su valor y poder adquisitivo vía inflación. Cada euro que el Banco Central Europeo crea, imprime y presta sin oro ni activo alguno que lo respalde es un euro que saca de la ciudadanía en favor del deudor al que se lo presta pues la inflación no es ni homogénea ni instantánea y, además, beneficia a deudores que pagan cuotas fijas en términos monetarios y penaliza a ahorradores e inversores de largo plazo, que ven cómo su dinero vale menos cada día.

Pero no será este un post de política macroeconómica. 

En realidad, lo que quiero decir es que estamos en una situación complicada a largo plazo y de incertidumbre a medio por lo que es complicado posicionar nuestra cartera. El mercado parece una patata caliente que uno no sabe si está a punto de explotar o, todo lo contrario, porque, al menos para mi, existen dos visiones totalmente contrapuestas, una alcista y otra bajista, y cada una tiene sus fundamentales que las respaldan. Pero así es la bolsa casi siempre lo que suele funcionar mejor es invertir en empresas buenas a precios razonables pase lo que pase e independientemente del timing o del momento de mercado.

Repaso a la bolsa

Pesimismo

USA está casi en máximos y es uno de los mayores ciclos alcistas. Además, la curva de tipos se ha invertido, lo cual ha anticipando las recesiones de los últimos 60 años con aproximadamente 1 año de antelción. Mientras, Europa se japoniza, es decir, entra en período de letargo y crisis crónica perpetua con una población envejecida y una economía ahogada a impuestos y a deuda pública, a pesar de la reducción de la privada. Ante esto, el BCE se empeña en imprimir dinero, como si eso creara riqueza. A diferencia de Japón, Europa se ha beneficiado de una política más aperturista laboral y comercialmente, pero hasta eso está ahora amenazado y desde luego no compensa si el mercado laboral es rígido y la política fiscal punitiva, pues cae la productividad y el aperturismo es menos interesante. En consecuencia, de todo esto, Europa no levanta cabeza desde 2008, a diferencia de USA, y eso se acaba reflejando en bolsa. Pero no sé hasta qué punto quiere esto decir que una está barata y la otra cara o viceversa. Mucho menos nos da esto las claves cómo se comportarán sendas bolsas en el corto y medio plazo.

Optimismo

Lo cierto es que los ratios agregados suelen ser malos consejeros.
De hecho, en USA se encuentran compañías no sólo estupendas sino a precios muy razonables. Me costaría creer que, por ejemplo, Alphabet, dejara de crecer en el siguiente lustro, independientemente de lo que ocurra a nivel global. Lo mismo en Europa (pienso en Amadeus, por ejemplo,que aunque cotiza a múltiplos elevados, es de mucha calidad). Seguirán presentando beneficios crecientes y muchas veces, crecimientos sostenidos durante mucho tiempo son mal descontados por el mercado. Estos crecimientos se basan en importantes ventajas competitivas y capacidad de reinversión, características de ambas empresas que he mencionado. 
Otras están sujetas a ciclos que ya han bajado y que estoy seguro de que se recuperarán, como el sector de los autopartes, con compañías de calidad y muy bien gestionadas (pienso en CIE Automotive que incluso sigue creciendo a doble dígito a pesar de cómo está el sector, o en Plastivaloire, de menos calidad pero a PE4 y EV/Ebitda5) y con guidance de crecer a dígito simple a pesar de todo). 

Muchas empreas de mi cartera están a PER por debajo de 8 veces (hablo del PER actual, no del que maquillan nuestros fondos value patrios) y no me había ocurrido en todos los años anteriores. También es cierto que otra parte cotiza a 20 o 30 veces, pero son empresas de mucha más calidad y crecimiento. 

Por otro lado, los señores de Azvalor, Magallanes o Cobas dicen que es una oportunidad histórica y que las materias primas y los servicios petroleros van a dar la campanada porque están en mínimos, la oferta se ha reducido y la demanda seguirá ahí por muchos años.

En definitiva, hay muchos riesgos, USA puede sufrir un bajón a pesar de que por allí ahora todo sea de color de rosas, China se ralentiza y tiene una buena burbuja inmobiliaria entre las manos y Europa se hunde en la socialdemocracia keynesiana que tiene más de liberticida que de libertad,… Por lo demás, la curva de tipos se invierte, los indicadores manufactureros caen y el riesgo de recesión se incrementa. Ahora bien, uno mira empresas y ve que hay de todo, empresas buenas y malas, caras y baratas, y en general, ni de eso estamos seguros.

Repaso al sector inmobiliario

Mientras, en el sector inmobiliario ocurre un poco lo mismo. Por una parte, el paro en España ha vuelto a aumentar tras muchos años bajando, se ha ralentizado el sector, se habla de recesión inminente y la demografía está en declive.  Además, las ciudades pequeñas están lejos de máximos, pero en ellas no hay trabajo, y por tanto no habrá ni incremento demográfico ni demanda en varias décadas. No parece buena idea invertir. 

Ahora bien, ciudades como Madrid son una pequeña isla un poco más dinámica laboralmente, con impuestos algo menores y con mucha actividad empresarial. Esto hace que su población aumente y, por tanto, la demanda. Por ello, mientras los políticos limiten el espacio para nuevas construcciones, los precios deberían de subir. Pero esto es lo que ya ha ocurrido los últimos 5 años, puede que ya esté más que descontado a los precios actuales, que ofrecen una rentabilidad, según qué zonas, entre regular y aceptable, pero en un entorno donde los alquileres han subido más que los precios de venta.

Así que uno no sabe muy bien qué hacer.

Entonces, ¿Qué hacemos?

En cualquier situación y ante la incertidumbre, dos premisas son sanas:

1. Diversificación

Según Buffet, la diversificación es el escudo del que no sabe lo que hace. Pues seremos humildes y aceptaremos que, al menos, no estamos tan seguros. La diversificación, además, ha de combinarse con el retorno a la media. Que un activo o estilo de inversión lo haya hecho bien un lustro o década no quiere decir que lo siga haciendo la siguiente, ni lo contrario, aunque suele haber cierta reversión a la media. Por esto, es negativo ser un perseguidor de rentabilidades y cambiarse al mejor fondo  o ETF de los últimos 3 años y cada 3 años. Lo ideal es definir la cartera con la que nos sentimos cómodos en todos los sentidos. Esto es:
  • Nivel de liquidez: la idea es aprovechar las bajadas, si las hay. Pero para ello debemos definir previamente qué haremos si la bolsa baja y cuánto ha de bajar, pues es definitivamente mejor pensarlo en frío que en caliente.
  • Activos inmobiliarios dedicados al alquiler
  • acciones de todos los tipos, con criterios de calidad y precio, ya sean growth o value, si es que existe tal disyuntiva.
  • Fondos de gestión activa contrastados, value y/o growth.
  • Planes de pensión idexados o value y/o growth constrastados, favorables fiscalmente siempre que no nos los confisquen nuestros políticos en un futuro, que no es en absoluto descartable.
  • Fondos de inversión pasiva (Nasdaq, SP500, microcaps, world o emergentes). Aquí lo importante es seleccionar un índice de zonas del mundo con crecimiento económico de aquí a 30 años, es decir, Norteamérica, África y Asia. Por otro lado, seleccionar el ETF con menores comisiones, de acumulación para optimizar impuestos y que sea suficientemente grande para reducir la horquilla de liquidez.
  • Y si alguien se siente capaz (no yo), incluso criptomonedas u oro, porque nunca se sabe hasta qué nivel de absurdo nos llevarán los bancos centrales devaluando la moneda.
Como seguridad adicional, no es mala idea también diversificar por monedas y por bróker, a ser posible con custodio en otros países. Nunca se sabe dónde podemos encontrar los problemas. Muchos países han devaluado sus monedas hasta límites criminales (Venezuela recientemente, Zimbabwe, Argentina) o confiscado tanto cuentas bancarias (Argentina, Chipre hace muy poquito, etc) como planes de pensiones (Polonia hace sólo 7 años).

Si le damos a todo, difícilmente seremos los mejores, pero tampoco nos equivocaremos y esto funciona especialmente bien cuando no sabemos por dónde tirar. Puede que no sea lo más cool ni lo más rentable, sobre todo si estamos empezando. Pero si tenemos un patrimonio importante o los ahorros de toda la vida, más vale ser cautelosos. Dejo una imagen a modo de ejemplo, simplemente, de lo que sería una diversificación posible.
Cartera diversificada.: alquiler inmobiliario, ETFs, fondos, acciones value, growth.

2. Lo que hagamos, hacerlo bien

  • No es lo mismo un piso en una playa con vastas extensiones construibles al lado, sin desgravación fiscal, alquilable 2 meses al año con comisión de agencia y con una rentabilidad inferior al 2%, que un piso baratito de 60metros en una zona aceptable del extrarradio de una gran ciudad con alta demanda y una hipoteca al 1% de interés, donde la rentabilidad sobre el equity puede ser del 15% sin problemas
  • No es lo mismo estudiar bien las empresas antes de comprarlas que comprar Telefónica y Banco Santander sin pensar más allá. Por supuesto hay que hacer un análisis cuantitativo concienzudo (como el método que usamos en el blog) y un buen análisis cualitativo que nos permita entender los negocios, sus barreras de entrada y capacidad de reinversión a altos retornos.
  • No es lo mismo invertir en el primer fondo de turno que nos digan en nuestra oficina de La Caixa que invertir en un fondo independiente de los que, en teoría, son buenos y todos conocemos, a pesar de cómo lo hayan hecho los últimos años. 
  • Y no es lo mismo un ETF del MSCI World de acumulación, alta liquidez y con un TER bajo del 0,07% que un ETF de utilities japonesas con un TER del 0.7%.
Es decir, diversificar no es comprar todo de cualquier manera. Es, de cada cosa, lo mejor, pero teniendo de todo. Hay quien sólo con el SP500 ya piensa que está completamente diversificado. Y a muy largo plazo seguramente tenga razón, pero ni siquiera estamos seguros de que los ETF de USA lo sigan haciendo bien, de si la gestión pasiva puede provocar alguna dinámica inédita hasta ahora, de si USA será desbancada por China e India o si ocurrirá todo lo contrario. Tampoco sabemos si los gestores value que fueron buenos en el pasado en realidad tuvieron suerte o si simplemente tenían fondos más chicos y usaban formas de invertir que funcionaban antes con la vieja economía pero que ahora, en un mundo digital donde todo el mundo tiene acceso a la información y donde las principales empresas son tecnológicas, ya no. E igualmente, si alquilamos pisos, tampoco sabemos si unos inquilinos nos saldrán ranas o si con la avalancha de pisos dejados en herencia en España que se esperan para los siguientes 20 años, los precios y alquileres vayan a caer a mínimos históricos.

Y hasta aquí la reflexión de hoy, que no es más que la humilde opinión de un servidor. Me gustaría que cada lector del blog o videoyent del canal de Youtube aportase su punto de vista en los comentarios y generar así un interesante debate, así que os animo a hacerlo.

lunes, 17 de junio de 2019

Telefónica: Pallete y Alierta, cara y cruz

En marzo de 2016 César Alierta se marchó de la compañía y Álvarez Pallete pasó a ser el nuevo Presidente Ejecutivo, aunque desde 2012 ya era Consejero Delegado y desde que entró en la compañía en 1999 ocupó diversos cargos, tanto de director financiero como de presidente de Latinoamérica y presidente ejecutivo de Europa.

Desde que Álvarez Pallete gestiona la empresa sin rendir cuentas más que a sus accionistas, se observa una clara mejoría, tanto de números como de intenciones. Alierta destruyó valor como pocos y A. Pallete lo sabe y quiere darle la vuelta a la tortilla como bien se deduce de sus declaraciones: “Estamos más cerca de llegar a ser la compañía que aspiramos a ser que de la que orgullosamente fuimos.

lunes, 18 de marzo de 2019

Invertir en Amadeus (AMS) - Análisis fundamental

Análisis fundamental de Amadeus Modelo de negocio de Amadeus

Amadeus se ha convertido en una de las mayores empresas españolas, alcanzando a BBVA y Telefónica en capitalización con unos 30.000 MEUR. Es líder mundial en procesamiento de transacciones en el sector del viaje y el turismo formando una red internacional para la distribución de productos y servicios de viaje, ofreciendo funcionalidades de búsqueda en tiempo real, tarificación, reserva y emisión de billetes a sus clientes. Además Amadeus ofrece, generalmente a aerolíneas, un amplio abanico de soluciones tecnológicas que automatizan determinados procesos de sus negocios, como ventas y reservas, gestión de inventario y control de salidas de vuelos.

lunes, 4 de marzo de 2019

Crowdfunding vs Bolsa: pros y contras

Existe la dicotomía entre inversión inmobiliaria y bolsa, sin embargo, tengo ya más de un amigo que invierte pequeñas cantidades en proyectos de crowdfunding. Hoy analizaremos las diferencias, pros y contras entre el crowdfunding y la inversión en bolsa tradicional.

En realidad, para los que estamos acostumbrados a invertir en bolsa, el crowdfunding representa en cierta manera una incógnita. Sin embargo, hay para quienes la bolsa es una completa desconocida y el crowdfunding les es muy familiar. El crowdfunding en realidad es el precursor de la bolsa. Aunque parezca que es reciente, no es así. Lo innovador es el formato, que, gracias a internet, ha democratizado su práctica haciéndola accesible a cualquier persona.

Antes de nada, cabe señalar que normalmente, cuando hablamos de crowdfunding hacemos referencia a una financiación que podríamos asemejar a la de los bonos corporativos de una empresa. Aunque podría darse el caso de que la inversión implique una participación en los resultados futuros de las empresas, no es esto lo normal. Es decir, lo que realmente ocurre es que una empresa necesita un dinero X para emprender un proyecto. Para ello, se inscribe en una plataforma online de crowdfunding, para lo cual tendrá que pasar ciertos filtros. De eso se encarga la plataforma. Como inversores, tenemos acceso a la descripción del proyecto, las cuentas de la empresa, etc. Además, en función de la plataforma, tendremos unas u otras opciones, como puedan ser indicadores de riesgo, rentabilidad prefijada o subastada entre los potenciales inversores al puro estilo Ebay, etc. Pero en cualquier caso, al final, nosotros aportaremos una parte de ese dinero X que la empresa necesita y a cambio obtenemos una rentabilidad predefinida al final de un período también determinado. Esto es lo normal y lo que suele ocurrir en las plataformas que existen por internet.

jueves, 20 de diciembre de 2018

Tesis de inversión en Babcock - Análisis Fundamental

Invertir en Babcock
Babcock es una mid-cap británica que capitaliza unos 2600 MGBP, emplea a 35000 personas y cuyo negocio consiste dar servicios de ingeniería principalmente al Ministerio de Defensa de Reino Unido. Es una compañía que tiene muy buenos fundamentales y cotiza ya a un precio bastante atractivo. Además, está en un sector con visibilidad a medio y largo plazo y en el que no puede meterse cualquier actor. La compañía lleva cayendo varios años a pesar de crecer moderada pero sostenidamente. Hoy analizamos los fundamentales de la empresa para evaluar si puede ser una interesante idea de inversión.

martes, 11 de diciembre de 2018

Invertir en un superciclo inmobiliario en Estonia: por qué el cash-flow es importante

Invertir en inmuebles en Estonia desde España- Reinvest24En una tertulia entre amigos sobre inversión, hablábamos de que los años dorados del sector inmobiliario en España han pasado. Han pasado los tiempos en los que la demografía acompañaba y los baby-boomers nacidos en los años 50 se incorporaban al mercado laboral junto con las nuevas mujeres trabajadoras, lo cual aumentaba la demanda y presionaba los precios al alza en los años 80 y 90. Al invertir en inmuebles, lo que a priori parecía alejado del centro de las ciudades, en pocos años era todo un lujo en pleno centro, los barrios malos pasaban a ser buenas zonas y los precios baratos se multiplicaban por 2 o 3 veces en cuestión de unos pocos años. Invertir en pisos en los 80 y 90 ha resultado ser muy buena inversión. 

Hoy en día, sin embargo, el intervencionismo estatal ahoga la economía española y de la vieja Europa. Esto y el estancamiento de la demografía me hacen no ser demasiado optimista con el sector inmobiliario nacional. La inversión en real estate en España tiene sentido sólo por los excepcionalmente bajos tipos de interés de las hipotecas alentadas por la impresión de billetes y bajos tipos del Banco Central Europeo. La deuda hace que al aportar menos fondos propios (“equity”), la rentabilidad, lo que en una empresa sería el ROE, sube. Así, es más rentable invertir en 5 inmuebles con un 80% de apalancamiento (5x) que invertir en uno solo sin hipoteca. Sin embargo, habremos puesto el mismo dinero de nuestro bolsillo. Podéis hacer la prueba con mi simulador de rentabilidad de inmuebles online.

Ahora bien, si el inquilino deja de pagar o bajan los precios del alquiler por debajo del coste hipotecario, entonces tendríamos un problema y nuestro cash-flow, meticulosamente calculado para ser positivo desde el primer mes, podría desmoronarse cual castillo de naipes, volviéndose negativo. No quiere decir que no sea aconsejable invertir en España. En inmuebles pequeños, baratos, con buen uso de las hipotecas, incluso a interés fijo, y en zonas saturadas de población cercanas a centros de trabajo en ciudades relativamente prósperas, sí que podemos encontrar oportunidades, pero no como antaño. La clave es usar bien el apalancamiento y tener siempre un cash-flow positivo. 

Ahora bien, dándole vueltas al tema, pensé que seguramente habría otros países con un gran futuro por delante en ciernes de un ciclo similar al que vivimos en España en el pasado, o con una economía más sana y donde la inversión inmobiliaria pudiera ser tan buena idea como lo fue en nuestro país hace 30 años. 

En este contexto, encontré una empresa de crowdfunding que justo se dedica al real estate en Estonia y hablando con ellos, se ofrecieron para escribir un artículo en este blog. Para quien no lo sepa, Estonia ocupa el puesto 6 en libertad económica. Esto es súper importante, y si no que se lo digan a los nativos de Hong-kong, Singapur o Dubai y comparémoslos con cómo estaban hace 40 años cuando eran pueblos de pescadores. O Irlanda, que hace 20 años estaba al nivel de España o Portugal y hoy es el 4º país en renta per cápita a nivel mundial. En España quizás podemos conseguir hipotecas muy baratas que hacen rentable la inversión, sin embargo, en Estonia, independientemente de los tipos, todo parece indicar que la rentabilidad viene apoyada por un crecimiento sano. 

Índice de libertad económica
No me enrollo más, Reinvest24 es una plataforma de crowdfunding inmobiliario de origen estonio creada en 2018 que sigue un modelo de negocio muy parecido al de Housers, ofreciendo oportunidades de inversión inmobiliaria orientadas a la obtención de rentabilidad por la revalorización y al alquiler de los inmuebles, siendo en su mayoría propiedades localizadas en emplazamientos estratégicos de Tallin, capital de Estonia. Sin más, doy la palabra a Rainer, que tras introducirnos un poco su empresa como es lógico, nos hablará sobre esto que decíamos al principio del artículo sobre el cash-flow, que como ya decía Robert Kiyosaki en Padre Rico Padre Pobre, es la clave del real estate. 

Sobre Reinvest24

Reinvest24 es una nueva plataforma de inversiones inmobiliarias de Estonia. La plataforma de crowdfunding inmobiliario permite hacer pequeñas inversiones desde 100 euros en propiedades con alta rentabilidad. La plataforma ofrece la posibilidad de invertir en propiedades comerciales y residenciales, en alquiler y desarrollo, con una rentabilidad media de 14.6% al año. 
La rentabilidad de la plataforma de inversiones inmobiliarias proviene del crecimiento del mercado inmobiliario en Estonia ca. 6% y un rendimiento de alquiler ca. 8%. El desarrollo del sector inmobiliario en Estonia, país que está tomando muy buenas medidas económicas y que crece, seguirá mejorando en los próximos años ya que la población y las rentas mundiales crecen.

¿Por qué el flujo de efectivo juega un papel importante en las inversiones inmobiliarias exitosas?

El flujo de efectivo es esencialmente el movimiento de dinero. Es la cantidad neta que mueve dentro y fuera de tu cuenta, lo que puede llevar a un flujo de efectivo negativo (lo que significa que los gastos son más altos que los ingresos) o un flujo de efectivo positivo (lo que significa que tus ingresos exceden tus gastos). Hay muchas formas de invertir en bienes raíces con diferentes flujos de efectivo. Algunos optan por invertir utilizando efectivo, otros utilizan el apalancamiento bancario. Todo esto afecta el flujo de efectivo de tu inversión, así que echemos un vistazo a 3 escenarios diferentes de flujo de efectivo cuando se trata de invertir en inmobiliaria.

1. Invirtiendo en bienes raíces solo con efectivo

Tipo de propiedadoficina
Precio300 000
Préstamo0%
Plazo de inversión (meses)120
Crecimiento del mercado4,5%
Rendimiento del alquiler6,5%
Indexación2,0%
TIR10,1%
Como ejemplo, utilicemos una oficina comercial con un precio moderado de 300,000€. Si compras esta propiedad en efectivo, tiene que depositar 300K de tu propio dinero. Sí, eso es un gran gasto, pero lo que obtienes a cambio son 1625€ al mes como ingresos, que aumentará con un índice de 2% (relacionado con la inflación) cada año hasta 2000€ durante 120 meses (10 años). También obtendrás una rentabilidad de la ganancia de capital, pero permanecerá en papel hasta que se convierta en dinero real cuando sales de la inversión.

Escenario de riesgo

En el caso de una desaceleración del mercado, aún mantendrás tus ingresos de alquiler. Si un inquilino se mete en problemas con los pagos, es posible que debas reducir la tarifa de alquiler un 10-20% para obtener rápidamente un nuevo inquilino, pero sobrevivirás y, lo más importante, seguirás ganando dinero a largo plazo. El mercado eventualmente se recuperará y podrás volver a tus niveles de ingresos proyectados.

Resumen 

Al invertir en una propiedad de alquiler solo con efectivo, tendrás una inversión segura con un flujo de efectivo estable y una buena tolerancia a los cambios del mercado. Obtendrás aproximadamente el 10,1% de la rentabilidad total y un ingreso mensual estable de 1625€, lo cual se puede utilizar para cubrir gastos y reinvertir.

2. Apalancamiento financiero: 50/50

Tipo de propiedadoficina
Precio300 000
Tasa de interés %5%
Préstamo50%
Plazo de inversión (meses)120
Crecimiento del mercado4,5%
Rendimiento del alquiler6,5%
Indexación2,0%
TIR12,0
Ahora, supongamos que hay un banco que está dispuesto a darte un préstamo para la compra de esta propiedad comercial por un valor de 300,000€. La primera pregunta es “¿cuánto dinero quieres prestar del banco?” En este escenario de inversión, digamos que prestas un 50%, lo que significaría invertir 150K de tu bolsillo, pagando un interés moderado de 5% sobre un préstamo de inversión durante 10 años. La buena noticia es que solo necesitas pagar 150K para comprar la propiedad. Sin embargo, ahora tienes un gasto mensual de 1590€ para pagar el préstamo de la propiedad. Como compensación solo recibirás 35€ de los ingresos por alquiler como flujo de efectivo mensual, que aumentará gradualmente hasta 360€ por mes durante 120 meses (10 años).

Escenario de riesgo

Si algo sucede al mercado inmobiliario, tu flujo de efectivo se volvería negativo y tendrás que poner más dinero para cubrir los gastos de tu hipoteca. Cualquier ajuste al precio del alquiler puede resultar en un flujo de efectivo negativo, lo que significa que para mantener esta inversión y obtener ganancias del crecimiento de capital al final, deberás añadir continuamente más de tu propio dinero a esta inversión para mantenerla a flote.

Resumen 

Obtendrás una TIR de 12% y ‘caminas una línea fina’. Financiarás solo la mitad de la compra, pero también estás sacrificando los ingresos del alquiler mediante el pago de una hipoteca considerable. Si algo sale mal, deberás agregar más finanzas personales al proyecto. Esto también hace que los criterios de selección de propiedades sean mucho más estrictos y exigentes. Si encuentras una propiedad en la que es seguro invertir con esta configuración, lo más probable es que solo tenga unas pocas horas o días para cerrar el acuerdo. Definitivamente no es tiempo suficiente para pasar por el proceso de evaluación de un préstamo bancario.

3. Apalancamiento financiero: 80/20

Tipo de propiedadoficina
Precio300 000
Tasa de interés %5%
Préstamo80%
Plazo de inversión (meses)120
Crecimiento del mercado4,5%
Rendimiento del alquiler6,5%
Indexación2,0%
TIR14,3%
Ahora, en este escenario, supongamos que tienes un banco que está dispuesto a financiar el 80% de la propiedad por el mismo 5% de interés teniendo un préstamo de inversión, lo cual es bastante raro en estos días. Solo tendrías que aportar 60K, pero el pago mensual del préstamo sería de un máximo de 2545€, lo cual es más que tus ingresos mensuales del alquiler.

Escenario de riesgo

En este escenario de inversión inmobiliaria, tendrás que depositar más dinero en cualquier caso mensualmente para cubrir la hipoteca. Si la economía tambalea, tendrás que gastar aún más dinero de tus finanzas personales. Este escenario de inversión parece más a la esclavitud que a una inversión sostenible. También tienes un riesgo muy realista de que el banco solicite una garantía adicional. Si por alguna razón te encuentras sin un inquilino durante un largo período de tiempo, los gastos de tu hipoteca causarán un agujero profundo en tus finanzas.

Resumen 

Con esta opción de inversión, debes comprender que tendrás que añadir más dinero de tu bolsillo (920€ encima de tus ingresos del alquiler) cada mes para mantenerlo a flote. Esto sumaría a 90K en 10 años, pero aumentará tu TIR al 14%. Aumentando el período del préstamo a 20 años ayudaría a hacer que este tipo de inversión no requiera fondos adicionales, ya que podrías cubrir los pagos hipotecarios más bajos con tus ingresos del alquiler, pero sería similar al escenario 2 en términos de riesgos y la idea de ‘caminar en una linea fina’. También es muy poco probable que obtengas un préstamo comercial de un banco durante 20 años y tampoco tendrás ningún flujo de efectivo proveniente del alquiler. Además, las posibilidades de que la economía tenga una fase de corrección dentro de un período de 20 años son bastante altas.

¿Cómo puedo asegurarme de que mi inversión tenga un flujo de efectivo positivo?

Hay muchas opiniones sobre cómo hacer crecer tus inversiones. Algunos dicen que siempre es mejor utilizar el apalancamiento bancario para financiar una inversión. Otros recomiendan comprar inmobiliaria en efectivo, dejando que los profesionales lo hagan por ti, o diversificar tu cartera de inversiones para minimizar los riesgos, etc. La verdad es que puedes discutir sobre la metodología, pero no puedes discutir con las matemáticas. Por lo tanto, es importante hacer los números y averiguar cómo recibir el mejor flujo de efectivo positivo posible de tu inversión sin correr demasiado riesgo.

Toma en consideración todos los riesgos del flujo de efectivo

Es necesario tener en cuenta que hay varios casos de riesgo. ¿Qué pasa si la economía se hunde? Después de todo, estás haciendo una inversión a largo plazo, por lo que debes considerar las diferentes posibilidades de los desarrollos económicos. Además, ¿qué sucede si hay una corrección de mercado durante los próximos 3 años? ¿Sobrevivirás con una hipoteca pesada? Todos los escenarios de flujo de efectivo anteriores conllevan sus riesgos, y cada uno tiene su propia rentabilidad y sus ventajas.

¿Entonces cual es la conclusión?

Si estás buscando un ingreso regular estable o incluso pasivo, debes ser muy cauteloso con el financiamiento del préstamo, ya que esto incurrirá gastos adicionales con la hipoteca. Financiar una inversión inmobiliaria con un préstamo puede traerte una mejor rentabilidad a largo plazo, pero el precio que pagas es la pérdida de ingresos pasivos mensuales. Para aprovechar del capital al máximo mediante el apalancamiento bancario y otros instrumentos financieros, debes conocer bien los riesgos que asumes.
Esto puede llevar a un aumento en los ingresos, pero también es lo que ha llevado a la quiebra a muchas personas famosas: Trump Entertainment ResortsGeneral Growth Properties, etc. Mantener un flujo de efectivo mensual positivo y saludable de una propiedad es lo que realmente generará ganancias reales a largo plazo. Esto es especialmente cierto cuando se trata de una propiedad de inversión que mantienes por un período largo.


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