lunes, 23 de septiembre de 2019

Si es mal momento para todo, ¿en qué invertimos?

Cómo diversificar cuando se anticipa una crisis
No sabemos nunca cómo se comportará el mercado. El propio momento actual es una incertidumbre. Que si caro, barato, que si recesión, inversión de la curva de tipos, guerra comercial, japonización de Europa... Podemos tener nuestra opinión de lo que sería adecuado y lo que no, pero no por ello somos capaces de predecir la tendencia de la bolsa, ni casi de nada, a 1 o 2 años. Ante este panorama, muchos tenemos sentimientos encontrados. No dejemos que la incertidumbre nos ciegue. Hoy dedicamos el artículo a una reflexión tanto de la situación actual como de cómo podemos afrontarla. Veremos qué podemos hacer cuando parece que se avecina una crisis y tenemos la sensación de que aún no hemos salido de la anterior.

Incertidumbre y política económica

Lo mejor sería que el Banco Central no inyectase dinero a la economía, que se bajasen impuestos, se eliminase el déficit público y redujera deuda soberana, que los Estados limitasen su poder de influencia sobre la vida de la gente y que el mercado laboral, empresarial y educativo pudieran funcionar libre y flexiblemente. Pasaríamos por un período de crisis, de quiebras públicas y de echar el cierre a negocios zombies de bajo ROCE que se mantienen a flote a base de deuda a tipos bajos o de la sombra Estatal, pero tras dicha purga, la seguridad jurídica, monetaria y reducción fiscal haría que negocios rentables vieran luz. Así, Europa crecería al 6 o 7% durante décadas y los salarios y poder adquisitivo subirían sin tregua, como ha ocurrido en Irlanda, Singapur, Chile, Australia, Suiza o Estonia los últimos 10 o 20 años. Sin ser perfectos, tienen estos conceptos más claros. Aunque la libertad no trajese riqueza, debe ser un concepto que esté por encima de casi todo, pero es que además, la experiencia empírica en diferentes países demuestra que incrementa la riqueza general de la población de un territorio de manera increíble gracias al ingenio innato, la cooperación voluntaria y al trabajo duro de los seres humanos. La otra opción es una economía zombificada como ocurre en Japón desde los años 90, es decir, un estancamiento crónico de la que entonces era segunda economía mundial sometida a la losa de la mayor deuda soberana del mundo que sólo compra su propio banco central. Europa se enfrenta a la falta de crecimiento, paro, salarios bajos y vivir de una deuda que hipoteque el futuro, nuestra vida y la de nuestros hijos sólo por alargar una lenta agonía penalizada por una sociedad envejecida y que somete al sector productivo a la hiper-regulación y a la clase trabajadora a la carga fiscal más alta del mundo. La deuda no es más que el gasto anticipado de un ahorro futuro que sí o sí hay que pagar confiscando a la ciudadanía sus ahorros vía impuestos o devaluando su valor y poder adquisitivo vía inflación. Cada euro que el Banco Central Europeo crea, imprime y presta sin oro ni activo alguno que lo respalde es un euro que saca de la ciudadanía en favor del deudor al que se lo presta pues la inflación no es ni homogénea ni instantánea y, además, beneficia a deudores que pagan cuotas fijas en términos monetarios y penaliza a ahorradores e inversores de largo plazo, que ven cómo su dinero vale menos cada día.

Pero no será este un post de política macroeconómica. 

En realidad, lo que quiero decir es que estamos en una situación complicada a largo plazo y de incertidumbre a medio por lo que es complicado posicionar nuestra cartera. El mercado parece una patata caliente que uno no sabe si está a punto de explotar o, todo lo contrario, porque, al menos para mi, existen dos visiones totalmente contrapuestas, una alcista y otra bajista, y cada una tiene sus fundamentales que las respaldan. Pero así es la bolsa casi siempre lo que suele funcionar mejor es invertir en empresas buenas a precios razonables pase lo que pase e independientemente del timing o del momento de mercado.

Repaso a la bolsa

Pesimismo

USA está casi en máximos y es uno de los mayores ciclos alcistas. Además, la curva de tipos se ha invertido, lo cual ha anticipando las recesiones de los últimos 60 años con aproximadamente 1 año de antelción. Mientras, Europa se japoniza, es decir, entra en período de letargo y crisis crónica perpetua con una población envejecida y una economía ahogada a impuestos y a deuda pública, a pesar de la reducción de la privada. Ante esto, el BCE se empeña en imprimir dinero, como si eso creara riqueza. A diferencia de Japón, Europa se ha beneficiado de una política más aperturista laboral y comercialmente, pero hasta eso está ahora amenazado y desde luego no compensa si el mercado laboral es rígido y la política fiscal punitiva, pues cae la productividad y el aperturismo es menos interesante. En consecuencia, de todo esto, Europa no levanta cabeza desde 2008, a diferencia de USA, y eso se acaba reflejando en bolsa. Pero no sé hasta qué punto quiere esto decir que una está barata y la otra cara o viceversa. Mucho menos nos da esto las claves cómo se comportarán sendas bolsas en el corto y medio plazo.

Optimismo

Lo cierto es que los ratios agregados suelen ser malos consejeros.
De hecho, en USA se encuentran compañías no sólo estupendas sino a precios muy razonables. Me costaría creer que, por ejemplo, Alphabet, dejara de crecer en el siguiente lustro, independientemente de lo que ocurra a nivel global. Lo mismo en Europa (pienso en Amadeus, por ejemplo,que aunque cotiza a múltiplos elevados, es de mucha calidad). Seguirán presentando beneficios crecientes y muchas veces, crecimientos sostenidos durante mucho tiempo son mal descontados por el mercado. Estos crecimientos se basan en importantes ventajas competitivas y capacidad de reinversión, características de ambas empresas que he mencionado. 
Otras están sujetas a ciclos que ya han bajado y que estoy seguro de que se recuperarán, como el sector de los autopartes, con compañías de calidad y muy bien gestionadas (pienso en CIE Automotive que incluso sigue creciendo a doble dígito a pesar de cómo está el sector, o en Plastivaloire, de menos calidad pero a PE4 y EV/Ebitda5) y con guidance de crecer a dígito simple a pesar de todo). 

Muchas empreas de mi cartera están a PER por debajo de 8 veces (hablo del PER actual, no del que maquillan nuestros fondos value patrios) y no me había ocurrido en todos los años anteriores. También es cierto que otra parte cotiza a 20 o 30 veces, pero son empresas de mucha más calidad y crecimiento. 

Por otro lado, los señores de Azvalor, Magallanes o Cobas dicen que es una oportunidad histórica y que las materias primas y los servicios petroleros van a dar la campanada porque están en mínimos, la oferta se ha reducido y la demanda seguirá ahí por muchos años.

En definitiva, hay muchos riesgos, USA puede sufrir un bajón a pesar de que por allí ahora todo sea de color de rosas, China se ralentiza y tiene una buena burbuja inmobiliaria entre las manos y Europa se hunde en la socialdemocracia keynesiana que tiene más de liberticida que de libertad,… Por lo demás, la curva de tipos se invierte, los indicadores manufactureros caen y el riesgo de recesión se incrementa. Ahora bien, uno mira empresas y ve que hay de todo, empresas buenas y malas, caras y baratas, y en general, ni de eso estamos seguros.

Repaso al sector inmobiliario

Mientras, en el sector inmobiliario ocurre un poco lo mismo. Por una parte, el paro en España ha vuelto a aumentar tras muchos años bajando, se ha ralentizado el sector, se habla de recesión inminente y la demografía está en declive.  Además, las ciudades pequeñas están lejos de máximos, pero en ellas no hay trabajo, y por tanto no habrá ni incremento demográfico ni demanda en varias décadas. No parece buena idea invertir. 

Ahora bien, ciudades como Madrid son una pequeña isla un poco más dinámica laboralmente, con impuestos algo menores y con mucha actividad empresarial. Esto hace que su población aumente y, por tanto, la demanda. Por ello, mientras los políticos limiten el espacio para nuevas construcciones, los precios deberían de subir. Pero esto es lo que ya ha ocurrido los últimos 5 años, puede que ya esté más que descontado a los precios actuales, que ofrecen una rentabilidad, según qué zonas, entre regular y aceptable, pero en un entorno donde los alquileres han subido más que los precios de venta.

Así que uno no sabe muy bien qué hacer.

Entonces, ¿Qué hacemos?

En cualquier situación y ante la incertidumbre, dos premisas son sanas:

1. Diversificación

Según Buffet, la diversificación es el escudo del que no sabe lo que hace. Pues seremos humildes y aceptaremos que, al menos, no estamos tan seguros. La diversificación, además, ha de combinarse con el retorno a la media. Que un activo o estilo de inversión lo haya hecho bien un lustro o década no quiere decir que lo siga haciendo la siguiente, ni lo contrario, aunque suele haber cierta reversión a la media. Por esto, es negativo ser un perseguidor de rentabilidades y cambiarse al mejor fondo  o ETF de los últimos 3 años y cada 3 años. Lo ideal es definir la cartera con la que nos sentimos cómodos en todos los sentidos. Esto es:
  • Nivel de liquidez: la idea es aprovechar las bajadas, si las hay. Pero para ello debemos definir previamente qué haremos si la bolsa baja y cuánto ha de bajar, pues es definitivamente mejor pensarlo en frío que en caliente.
  • Activos inmobiliarios dedicados al alquiler
  • acciones de todos los tipos, con criterios de calidad y precio, ya sean growth o value, si es que existe tal disyuntiva.
  • Fondos de gestión activa contrastados, value y/o growth.
  • Planes de pensión idexados o value y/o growth constrastados, favorables fiscalmente siempre que no nos los confisquen nuestros políticos en un futuro, que no es en absoluto descartable.
  • Fondos de inversión pasiva (Nasdaq, SP500, microcaps, world o emergentes). Aquí lo importante es seleccionar un índice de zonas del mundo con crecimiento económico de aquí a 30 años, es decir, Norteamérica, África y Asia. Por otro lado, seleccionar el ETF con menores comisiones, de acumulación para optimizar impuestos y que sea suficientemente grande para reducir la horquilla de liquidez.
  • Y si alguien se siente capaz (no yo), incluso criptomonedas u oro, porque nunca se sabe hasta qué nivel de absurdo nos llevarán los bancos centrales devaluando la moneda.
Como seguridad adicional, no es mala idea también diversificar por monedas y por bróker, a ser posible con custodio en otros países. Nunca se sabe dónde podemos encontrar los problemas. Muchos países han devaluado sus monedas hasta límites criminales (Venezuela recientemente, Zimbabwe, Argentina) o confiscado tanto cuentas bancarias (Argentina, Chipre hace muy poquito, etc) como planes de pensiones (Polonia hace sólo 7 años).

Si le damos a todo, difícilmente seremos los mejores, pero tampoco nos equivocaremos y esto funciona especialmente bien cuando no sabemos por dónde tirar. Puede que no sea lo más cool ni lo más rentable, sobre todo si estamos empezando. Pero si tenemos un patrimonio importante o los ahorros de toda la vida, más vale ser cautelosos. Dejo una imagen a modo de ejemplo, simplemente, de lo que sería una diversificación posible.
Cartera diversificada.: alquiler inmobiliario, ETFs, fondos, acciones value, growth.

2. Lo que hagamos, hacerlo bien

  • No es lo mismo un piso en una playa con vastas extensiones construibles al lado, sin desgravación fiscal, alquilable 2 meses al año con comisión de agencia y con una rentabilidad inferior al 2%, que un piso baratito de 60metros en una zona aceptable del extrarradio de una gran ciudad con alta demanda y una hipoteca al 1% de interés, donde la rentabilidad sobre el equity puede ser del 15% sin problemas
  • No es lo mismo estudiar bien las empresas antes de comprarlas que comprar Telefónica y Banco Santander sin pensar más allá. Por supuesto hay que hacer un análisis cuantitativo concienzudo (como el método que usamos en el blog) y un buen análisis cualitativo que nos permita entender los negocios, sus barreras de entrada y capacidad de reinversión a altos retornos.
  • No es lo mismo invertir en el primer fondo de turno que nos digan en nuestra oficina de La Caixa que invertir en un fondo independiente de los que, en teoría, son buenos y todos conocemos, a pesar de cómo lo hayan hecho los últimos años. 
  • Y no es lo mismo un ETF del MSCI World de acumulación, alta liquidez y con un TER bajo del 0,07% que un ETF de utilities japonesas con un TER del 0.7%.
Es decir, diversificar no es comprar todo de cualquier manera. Es, de cada cosa, lo mejor, pero teniendo de todo. Hay quien sólo con el SP500 ya piensa que está completamente diversificado. Y a muy largo plazo seguramente tenga razón, pero ni siquiera estamos seguros de que los ETF de USA lo sigan haciendo bien, de si la gestión pasiva puede provocar alguna dinámica inédita hasta ahora, de si USA será desbancada por China e India o si ocurrirá todo lo contrario. Tampoco sabemos si los gestores value que fueron buenos en el pasado en realidad tuvieron suerte o si simplemente tenían fondos más chicos y usaban formas de invertir que funcionaban antes con la vieja economía pero que ahora, en un mundo digital donde todo el mundo tiene acceso a la información y donde las principales empresas son tecnológicas, ya no. E igualmente, si alquilamos pisos, tampoco sabemos si unos inquilinos nos saldrán ranas o si con la avalancha de pisos dejados en herencia en España que se esperan para los siguientes 20 años, los precios y alquileres vayan a caer a mínimos históricos.

Y hasta aquí la reflexión de hoy, que no es más que la humilde opinión de un servidor. Me gustaría que cada lector del blog o videoyent del canal de Youtube aportase su punto de vista en los comentarios y generar así un interesante debate, así que os animo a hacerlo.

lunes, 17 de junio de 2019

Telefónica: Pallete y Alierta, cara y cruz

En marzo de 2016 César Alierta se marchó de la compañía y Álvarez Pallete pasó a ser el nuevo Presidente Ejecutivo, aunque desde 2012 ya era Consejero Delegado y desde que entró en la compañía en 1999 ocupó diversos cargos, tanto de director financiero como de presidente de Latinoamérica y presidente ejecutivo de Europa.

Desde que Álvarez Pallete gestiona la empresa sin rendir cuentas más que a sus accionistas, se observa una clara mejoría, tanto de números como de intenciones. Alierta destruyó valor como pocos y A. Pallete lo sabe y quiere darle la vuelta a la tortilla como bien se deduce de sus declaraciones: “Estamos más cerca de llegar a ser la compañía que aspiramos a ser que de la que orgullosamente fuimos.

lunes, 18 de marzo de 2019

Invertir en Amadeus (AMS) - Análisis fundamental

Análisis fundamental de Amadeus Modelo de negocio de Amadeus

Amadeus se ha convertido en una de las mayores empresas españolas, alcanzando a BBVA y Telefónica en capitalización con unos 30.000 MEUR. Es líder mundial en procesamiento de transacciones en el sector del viaje y el turismo formando una red internacional para la distribución de productos y servicios de viaje, ofreciendo funcionalidades de búsqueda en tiempo real, tarificación, reserva y emisión de billetes a sus clientes. Además Amadeus ofrece, generalmente a aerolíneas, un amplio abanico de soluciones tecnológicas que automatizan determinados procesos de sus negocios, como ventas y reservas, gestión de inventario y control de salidas de vuelos.

lunes, 4 de marzo de 2019

Crowdfunding vs Bolsa: pros y contras

Existe la dicotomía entre inversión inmobiliaria y bolsa, sin embargo, tengo ya más de un amigo que invierte pequeñas cantidades en proyectos de crowdfunding. Hoy analizaremos las diferencias, pros y contras entre el crowdfunding y la inversión en bolsa tradicional.

En realidad, para los que estamos acostumbrados a invertir en bolsa, el crowdfunding representa en cierta manera una incógnita. Sin embargo, hay para quienes la bolsa es una completa desconocida y el crowdfunding les es muy familiar. El crowdfunding en realidad es el precursor de la bolsa. Aunque parezca que es reciente, no es así. Lo innovador es el formato, que, gracias a internet, ha democratizado su práctica haciéndola accesible a cualquier persona.

Antes de nada, cabe señalar que normalmente, cuando hablamos de crowdfunding hacemos referencia a una financiación que podríamos asemejar a la de los bonos corporativos de una empresa. Aunque podría darse el caso de que la inversión implique una participación en los resultados futuros de las empresas, no es esto lo normal. Es decir, lo que realmente ocurre es que una empresa necesita un dinero X para emprender un proyecto. Para ello, se inscribe en una plataforma online de crowdfunding, para lo cual tendrá que pasar ciertos filtros. De eso se encarga la plataforma. Como inversores, tenemos acceso a la descripción del proyecto, las cuentas de la empresa, etc. Además, en función de la plataforma, tendremos unas u otras opciones, como puedan ser indicadores de riesgo, rentabilidad prefijada o subastada entre los potenciales inversores al puro estilo Ebay, etc. Pero en cualquier caso, al final, nosotros aportaremos una parte de ese dinero X que la empresa necesita y a cambio obtenemos una rentabilidad predefinida al final de un período también determinado. Esto es lo normal y lo que suele ocurrir en las plataformas que existen por internet.

jueves, 20 de diciembre de 2018

Tesis de inversión en Babcock - Análisis Fundamental

Invertir en Babcock
Babcock es una mid-cap británica que capitaliza unos 2600 MGBP, emplea a 35000 personas y cuyo negocio consiste dar servicios de ingeniería principalmente al Ministerio de Defensa de Reino Unido. Es una compañía que tiene muy buenos fundamentales y cotiza ya a un precio bastante atractivo. Además, está en un sector con visibilidad a medio y largo plazo y en el que no puede meterse cualquier actor. La compañía lleva cayendo varios años a pesar de crecer moderada pero sostenidamente. Hoy analizamos los fundamentales de la empresa para evaluar si puede ser una interesante idea de inversión.

martes, 11 de diciembre de 2018

Invertir en un superciclo inmobiliario en Estonia: por qué el cash-flow es importante

Invertir en inmuebles en Estonia desde España- Reinvest24En una tertulia entre amigos sobre inversión, hablábamos de que los años dorados del sector inmobiliario en España han pasado. Han pasado los tiempos en los que la demografía acompañaba y los baby-boomers nacidos en los años 50 se incorporaban al mercado laboral junto con las nuevas mujeres trabajadoras, lo cual aumentaba la demanda y presionaba los precios al alza en los años 80 y 90. Al invertir en inmuebles, lo que a priori parecía alejado del centro de las ciudades, en pocos años era todo un lujo en pleno centro, los barrios malos pasaban a ser buenas zonas y los precios baratos se multiplicaban por 2 o 3 veces en cuestión de unos pocos años. Invertir en pisos en los 80 y 90 ha resultado ser muy buena inversión. 

Hoy en día, sin embargo, el intervencionismo estatal ahoga la economía española y de la vieja Europa. Esto y el estancamiento de la demografía me hacen no ser demasiado optimista con el sector inmobiliario nacional. La inversión en real estate en España tiene sentido sólo por los excepcionalmente bajos tipos de interés de las hipotecas alentadas por la impresión de billetes y bajos tipos del Banco Central Europeo. La deuda hace que al aportar menos fondos propios (“equity”), la rentabilidad, lo que en una empresa sería el ROE, sube. Así, es más rentable invertir en 5 inmuebles con un 80% de apalancamiento (5x) que invertir en uno solo sin hipoteca. Sin embargo, habremos puesto el mismo dinero de nuestro bolsillo. Podéis hacer la prueba con mi simulador de rentabilidad de inmuebles online.

Ahora bien, si el inquilino deja de pagar o bajan los precios del alquiler por debajo del coste hipotecario, entonces tendríamos un problema y nuestro cash-flow, meticulosamente calculado para ser positivo desde el primer mes, podría desmoronarse cual castillo de naipes, volviéndose negativo. No quiere decir que no sea aconsejable invertir en España. En inmuebles pequeños, baratos, con buen uso de las hipotecas, incluso a interés fijo, y en zonas saturadas de población cercanas a centros de trabajo en ciudades relativamente prósperas, sí que podemos encontrar oportunidades, pero no como antaño. La clave es usar bien el apalancamiento y tener siempre un cash-flow positivo. 

Ahora bien, dándole vueltas al tema, pensé que seguramente habría otros países con un gran futuro por delante en ciernes de un ciclo similar al que vivimos en España en el pasado, o con una economía más sana y donde la inversión inmobiliaria pudiera ser tan buena idea como lo fue en nuestro país hace 30 años. 

En este contexto, encontré una empresa de crowdfunding que justo se dedica al real estate en Estonia y hablando con ellos, se ofrecieron para escribir un artículo en este blog. Para quien no lo sepa, Estonia ocupa el puesto 6 en libertad económica. Esto es súper importante, y si no que se lo digan a los nativos de Hong-kong, Singapur o Dubai y comparémoslos con cómo estaban hace 40 años cuando eran pueblos de pescadores. O Irlanda, que hace 20 años estaba al nivel de España o Portugal y hoy es el 4º país en renta per cápita a nivel mundial. En España quizás podemos conseguir hipotecas muy baratas que hacen rentable la inversión, sin embargo, en Estonia, independientemente de los tipos, todo parece indicar que la rentabilidad viene apoyada por un crecimiento sano. 

Índice de libertad económica
No me enrollo más, Reinvest24 es una plataforma de crowdfunding inmobiliario de origen estonio creada en 2018 que sigue un modelo de negocio muy parecido al de Housers, ofreciendo oportunidades de inversión inmobiliaria orientadas a la obtención de rentabilidad por la revalorización y al alquiler de los inmuebles, siendo en su mayoría propiedades localizadas en emplazamientos estratégicos de Tallin, capital de Estonia. Sin más, doy la palabra a Rainer, que tras introducirnos un poco su empresa como es lógico, nos hablará sobre esto que decíamos al principio del artículo sobre el cash-flow, que como ya decía Robert Kiyosaki en Padre Rico Padre Pobre, es la clave del real estate. 

Sobre Reinvest24

Reinvest24 es una nueva plataforma de inversiones inmobiliarias de Estonia. La plataforma de crowdfunding inmobiliario permite hacer pequeñas inversiones desde 100 euros en propiedades con alta rentabilidad. La plataforma ofrece la posibilidad de invertir en propiedades comerciales y residenciales, en alquiler y desarrollo, con una rentabilidad media de 14.6% al año. 
La rentabilidad de la plataforma de inversiones inmobiliarias proviene del crecimiento del mercado inmobiliario en Estonia ca. 6% y un rendimiento de alquiler ca. 8%. El desarrollo del sector inmobiliario en Estonia, país que está tomando muy buenas medidas económicas y que crece, seguirá mejorando en los próximos años ya que la población y las rentas mundiales crecen.

¿Por qué el flujo de efectivo juega un papel importante en las inversiones inmobiliarias exitosas?

El flujo de efectivo es esencialmente el movimiento de dinero. Es la cantidad neta que mueve dentro y fuera de tu cuenta, lo que puede llevar a un flujo de efectivo negativo (lo que significa que los gastos son más altos que los ingresos) o un flujo de efectivo positivo (lo que significa que tus ingresos exceden tus gastos). Hay muchas formas de invertir en bienes raíces con diferentes flujos de efectivo. Algunos optan por invertir utilizando efectivo, otros utilizan el apalancamiento bancario. Todo esto afecta el flujo de efectivo de tu inversión, así que echemos un vistazo a 3 escenarios diferentes de flujo de efectivo cuando se trata de invertir en inmobiliaria.

1. Invirtiendo en bienes raíces solo con efectivo

Tipo de propiedadoficina
Precio300 000
Préstamo0%
Plazo de inversión (meses)120
Crecimiento del mercado4,5%
Rendimiento del alquiler6,5%
Indexación2,0%
TIR10,1%
Como ejemplo, utilicemos una oficina comercial con un precio moderado de 300,000€. Si compras esta propiedad en efectivo, tiene que depositar 300K de tu propio dinero. Sí, eso es un gran gasto, pero lo que obtienes a cambio son 1625€ al mes como ingresos, que aumentará con un índice de 2% (relacionado con la inflación) cada año hasta 2000€ durante 120 meses (10 años). También obtendrás una rentabilidad de la ganancia de capital, pero permanecerá en papel hasta que se convierta en dinero real cuando sales de la inversión.

Escenario de riesgo

En el caso de una desaceleración del mercado, aún mantendrás tus ingresos de alquiler. Si un inquilino se mete en problemas con los pagos, es posible que debas reducir la tarifa de alquiler un 10-20% para obtener rápidamente un nuevo inquilino, pero sobrevivirás y, lo más importante, seguirás ganando dinero a largo plazo. El mercado eventualmente se recuperará y podrás volver a tus niveles de ingresos proyectados.

Resumen 

Al invertir en una propiedad de alquiler solo con efectivo, tendrás una inversión segura con un flujo de efectivo estable y una buena tolerancia a los cambios del mercado. Obtendrás aproximadamente el 10,1% de la rentabilidad total y un ingreso mensual estable de 1625€, lo cual se puede utilizar para cubrir gastos y reinvertir.

2. Apalancamiento financiero: 50/50

Tipo de propiedadoficina
Precio300 000
Tasa de interés %5%
Préstamo50%
Plazo de inversión (meses)120
Crecimiento del mercado4,5%
Rendimiento del alquiler6,5%
Indexación2,0%
TIR12,0
Ahora, supongamos que hay un banco que está dispuesto a darte un préstamo para la compra de esta propiedad comercial por un valor de 300,000€. La primera pregunta es “¿cuánto dinero quieres prestar del banco?” En este escenario de inversión, digamos que prestas un 50%, lo que significaría invertir 150K de tu bolsillo, pagando un interés moderado de 5% sobre un préstamo de inversión durante 10 años. La buena noticia es que solo necesitas pagar 150K para comprar la propiedad. Sin embargo, ahora tienes un gasto mensual de 1590€ para pagar el préstamo de la propiedad. Como compensación solo recibirás 35€ de los ingresos por alquiler como flujo de efectivo mensual, que aumentará gradualmente hasta 360€ por mes durante 120 meses (10 años).

Escenario de riesgo

Si algo sucede al mercado inmobiliario, tu flujo de efectivo se volvería negativo y tendrás que poner más dinero para cubrir los gastos de tu hipoteca. Cualquier ajuste al precio del alquiler puede resultar en un flujo de efectivo negativo, lo que significa que para mantener esta inversión y obtener ganancias del crecimiento de capital al final, deberás añadir continuamente más de tu propio dinero a esta inversión para mantenerla a flote.

Resumen 

Obtendrás una TIR de 12% y ‘caminas una línea fina’. Financiarás solo la mitad de la compra, pero también estás sacrificando los ingresos del alquiler mediante el pago de una hipoteca considerable. Si algo sale mal, deberás agregar más finanzas personales al proyecto. Esto también hace que los criterios de selección de propiedades sean mucho más estrictos y exigentes. Si encuentras una propiedad en la que es seguro invertir con esta configuración, lo más probable es que solo tenga unas pocas horas o días para cerrar el acuerdo. Definitivamente no es tiempo suficiente para pasar por el proceso de evaluación de un préstamo bancario.

3. Apalancamiento financiero: 80/20

Tipo de propiedadoficina
Precio300 000
Tasa de interés %5%
Préstamo80%
Plazo de inversión (meses)120
Crecimiento del mercado4,5%
Rendimiento del alquiler6,5%
Indexación2,0%
TIR14,3%
Ahora, en este escenario, supongamos que tienes un banco que está dispuesto a financiar el 80% de la propiedad por el mismo 5% de interés teniendo un préstamo de inversión, lo cual es bastante raro en estos días. Solo tendrías que aportar 60K, pero el pago mensual del préstamo sería de un máximo de 2545€, lo cual es más que tus ingresos mensuales del alquiler.

Escenario de riesgo

En este escenario de inversión inmobiliaria, tendrás que depositar más dinero en cualquier caso mensualmente para cubrir la hipoteca. Si la economía tambalea, tendrás que gastar aún más dinero de tus finanzas personales. Este escenario de inversión parece más a la esclavitud que a una inversión sostenible. También tienes un riesgo muy realista de que el banco solicite una garantía adicional. Si por alguna razón te encuentras sin un inquilino durante un largo período de tiempo, los gastos de tu hipoteca causarán un agujero profundo en tus finanzas.

Resumen 

Con esta opción de inversión, debes comprender que tendrás que añadir más dinero de tu bolsillo (920€ encima de tus ingresos del alquiler) cada mes para mantenerlo a flote. Esto sumaría a 90K en 10 años, pero aumentará tu TIR al 14%. Aumentando el período del préstamo a 20 años ayudaría a hacer que este tipo de inversión no requiera fondos adicionales, ya que podrías cubrir los pagos hipotecarios más bajos con tus ingresos del alquiler, pero sería similar al escenario 2 en términos de riesgos y la idea de ‘caminar en una linea fina’. También es muy poco probable que obtengas un préstamo comercial de un banco durante 20 años y tampoco tendrás ningún flujo de efectivo proveniente del alquiler. Además, las posibilidades de que la economía tenga una fase de corrección dentro de un período de 20 años son bastante altas.

¿Cómo puedo asegurarme de que mi inversión tenga un flujo de efectivo positivo?

Hay muchas opiniones sobre cómo hacer crecer tus inversiones. Algunos dicen que siempre es mejor utilizar el apalancamiento bancario para financiar una inversión. Otros recomiendan comprar inmobiliaria en efectivo, dejando que los profesionales lo hagan por ti, o diversificar tu cartera de inversiones para minimizar los riesgos, etc. La verdad es que puedes discutir sobre la metodología, pero no puedes discutir con las matemáticas. Por lo tanto, es importante hacer los números y averiguar cómo recibir el mejor flujo de efectivo positivo posible de tu inversión sin correr demasiado riesgo.

Toma en consideración todos los riesgos del flujo de efectivo

Es necesario tener en cuenta que hay varios casos de riesgo. ¿Qué pasa si la economía se hunde? Después de todo, estás haciendo una inversión a largo plazo, por lo que debes considerar las diferentes posibilidades de los desarrollos económicos. Además, ¿qué sucede si hay una corrección de mercado durante los próximos 3 años? ¿Sobrevivirás con una hipoteca pesada? Todos los escenarios de flujo de efectivo anteriores conllevan sus riesgos, y cada uno tiene su propia rentabilidad y sus ventajas.

¿Entonces cual es la conclusión?

Si estás buscando un ingreso regular estable o incluso pasivo, debes ser muy cauteloso con el financiamiento del préstamo, ya que esto incurrirá gastos adicionales con la hipoteca. Financiar una inversión inmobiliaria con un préstamo puede traerte una mejor rentabilidad a largo plazo, pero el precio que pagas es la pérdida de ingresos pasivos mensuales. Para aprovechar del capital al máximo mediante el apalancamiento bancario y otros instrumentos financieros, debes conocer bien los riesgos que asumes.
Esto puede llevar a un aumento en los ingresos, pero también es lo que ha llevado a la quiebra a muchas personas famosas: Trump Entertainment ResortsGeneral Growth Properties, etc. Mantener un flujo de efectivo mensual positivo y saludable de una propiedad es lo que realmente generará ganancias reales a largo plazo. Esto es especialmente cierto cuando se trata de una propiedad de inversión que mantienes por un período largo.

domingo, 4 de noviembre de 2018

Congreso Online sobre Educación Financiera

Entre el día 7 y 14 de Noviembre se celebrará el segundo Congreso Online sobre Educación Financiera y me han invitado como conferenciante para hablar de Inversión en bolsa como particular, lo que yo interpreto como en valor y a largo plazo. En este caso, a diferencia del congreso del mes pasado, va dirigido a personas que comienzan y les gustaría aprender a invertir de manera coherente (nada de trading) para tener, poco a poco, un futuro mejor. Personas que no tienen muy claro por dónde empezar o no saben qué es la inversión en valor, por qué el trading es un engañabobos y por qué la inversión a largo plazo es la más rentable. De esto hablaré yo, pero hasta 25 ponentes de 12 países hablarán desde la inversión inmobiliaria hasta la creación de start-ups o simplemente eliminación de deudas. Es gratis durante los días del evento, 

martes, 9 de octubre de 2018

¿Bolsa USA cara y UK barata?

Ya sabemos que USA está cara. Muchos indicadores de mercado lo indican. También es cierto que tienen las mejores empresas, las más punteras en tecnología, las que más acciones recompran o que se están beneficiando de una rebaja fiscal importante. Veremos hoy cuán sobrevalorado podría estar y si está justificado o no. Pero mientras, qué tal si miramos más cerca. Buscando buenos países, pero a mejor precio, ¿qué tal Reino Unido? Con todo lo del Bréxit y la libra, igual es una oportunidad.

martes, 11 de septiembre de 2018

Congreso Online de Inversión en bolsa

Dentro de unos días se celebrará el primer Congreso sobre Inversión en Bolsa organizado por Factoría de Activos y me han invitado como conferenciante para hablar de Análisis Fundamental Cualitativo, esencial cuando una empresa nos cuadra por cuantitativo o más aún, cuando analizamos empresas con problemas coyunturales y aparentes malos fundamentales. Creo que puede ser muy interesante y según qué ponentes y conferencias, puede tener mucho valor. Se hablará de inversión en dividendos, indexación, errores comunes, psicología, etc. Y sí, es gratis durante los días del evento. En la entrada de hoy explico en qué consiste el congreso para quien quiera asistir.

miércoles, 5 de septiembre de 2018

Autopartes - Infravaloración o cambio de ciclo: Plastivaloire (PVL), CIE, Gestamp y otras

Análisis fundamental fabricantes de piezas automóbil y CIE AutomotiveSmall cap industrial francesa del sector de las autopartes, de 335M€ de capitalización y fundada en 1963 por Charles Findeling, cuya familia aún controla más de la mitad de la empresa. Los números de Plastivaloire (Plastique du Val de Loire - PVL) son muy buenos y está realmente barata, pero es una compañía cíclica ¿Está el mercado infravalorándola o el ciclo europeo está en un punto de inflexión? El automóvil ha tenido un buen rally que parece ralentizarse, pero a largo plazo aún le queda crecer mucho si miramos países como India o China, donde las ratios de coches por 1000 habitantes aún están muy bajos comparados con USA y Europa. ¡Veámoslo!

lunes, 11 de junio de 2018

¿En qué inmuebles o acciones invertir? - Mi análisis value como invitado en Libertad FM

¿En qué inmuebles o acciones invertir? - Mi análisis value como invitado en Libertad FMEl pasado mes fui invitado por LibertadFM al programa Hablemos de Trading, con Alba Puerro para charlar sobre cómo analizar desde un punto de vista fundamental tanto el mercado inmobiliario como el mercado bursátil de acciones. Cómo analizar ambos tipos de activos, en qué ratios fijarnos, qué factores cualitativos influyen más, y en el caso de España, cómo son todos estos fundamentales, ¿merece la pena comprar un piso? Y en el caso de las acciones, ¿Qué filosofía hemos de seguir para invertir? Es curioso porque la filosofía de Alba, la entrevistadora, es bastante diferente a la mía, tanto en tipo de análisis como en horizonte temporal.

En realidad, ambos son activos reales y productivos y por tanto su oferta y demanda no están regidas por una convención (no son activos fiduciarios), sino por una utilidad. Es por esto que nos protegen de la inflación y, además, son susceptibles de ser analizados por sus fundamentales. Es por esto que pensé que podía aportar algo y acepté la invitación al programa.

Dejo aquí la grabación del programa de radio, en Libertad FM.


Análisis fundamental inmobiliario

En qué fijarnos para saber si el mercado está caro o barato y si tienen o no los precios aún recorrido al alza. Analizo factores cuantitativos y cualitativos, y lo aplicamos al caso de España. ¿Es buen momento para comprar?¿Es normal que los alquileres estén tan caros?¿En qué ratios hemos de fijarnos?¿Los precios, son un mero rebote, son sostenibles o hay una nueva burbuja? Y...puestos a invertir, ¿en qué inmuebles?

Hablamos de cómo afectan los tipos de interés, tasa de desempleo, rentabilidades por alquiler deseables, años de salarios para pagar un piso medio en diferentes lugares de Europa, España y barrios de Madrid, precios de los alquileres, cómo afecta el famoso alquiler turístico, emigración, inmigración, demografíasaturación de la oferta de terreno, distancia al trabajo, etcétera.

A ella le llamaba la atención la cantidad de datos y gráficas que me llevé a la entrevista, pero es la única forma que tengo para llegar a conclusiones consistentes. Al final, de eso se trata la inversión.

Análisis fundamental en empresas

Un inversor value como yo hablando con una trader como Alba. No tiene desperdicio. Lástima que no dio mucho tiempo a comentar todos los aspectos cuantitativos y cualitativos del análisis fundamental de acciones que me hubiese gustado, aunque de sobra conoce el lector del blog mi filosofía: acciones cuantitativamente de calidad y baratas y respaldadas por ventajas competitivas cualitativas para el largo plazo

Aproximadamente hablamos de inversión en bolsa a partir de la segunda mitad del programa, donde discutimos sobre el horizonte temporal, operar a corto o largo, probabilidad de acertar en el largo plazo y en el corto, etc. En esta filosofía del largo plazo es donde más discrepamos. 
A partir del minuto 43 cuando comentamos los principios del análisis fundamental cuantitativo y cualitativocalidad, competidores, retornos, márgenes, deuda, flujos de caja, crecimiento y, sobre todo valoración, etc. A partir del minuto 47 explicamos la App de análisis fundamental del blog, ayuda indispensable para invertir a largo plazo, pues automatiza al máximo todo el análisis cuantitativo. Finalmente acabamos por comentar aspectos clave del análisis puramente cualitativo en los últimos minutos, como pueda ser el comparar con la competenciaalineamiento de los gestores con el accionista, barreras de entrada, por qué la acción está barata, si los problemas o riesgos son coyunturales o estructurales, etcétera.

He de decir que me lo pasé genial con Alba. Pasamos luego la tarde entre cervezas y, además de caerme muy bien, me contó cosas muy interesantes.


Mucho Invertir en la radio Libertad FM



  
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lunes, 23 de abril de 2018

Chollos en la declaración de la renta 2017

declaración de la rentaLa declaración de la renta tiene muchos recovecos, y mucha gente no sabe hacerla y bien lo delega o bien la hace mal y les perjudica. Yo siempre me he preocupado de hacerla y me ha valido para aprovechar mejor las oportunidades y para aprender que en España hay pequeños chollos fiscales a pesar de que este 2018 será el año en el que el peso del Estado será el más grande de la historia y la carga impositiva no para de crecer. Hacerla es arduo porque cada apartado es del tipo "marque esta casilla si usted se acoge a la ley del artículo patatín del año catapún". Pero las ventajas fiscales que cuento, muchos las desconocen. Hacienda y la declaración de la renta, incluida la de este 2017 hecha en 2018, no se acaba en las bandas salariales.

jueves, 5 de abril de 2018

Quedada inversora tras la conferencia de Cobas


Reunión inversores en MadridEl año pasado organizamos una quedada tras la conferencia Bestinver y fue un éxito. Pasamos un buen rato, nos conocimos, hablamos de inversiones, de independencia financiera, de los fondos value. Hasta tenemos un grupo de whatsapp. ¿Por qué no repetir?
He pensado hacerlo tras la conferencia de Cobas en Madrid el martes 10 en  la Cafetería Capital D junto al Palacio de Congresos.
Como la última vez, no se trata de ir juntos a la conferencia, sino de tomar una cerveza tras ella, por lo que si estás por Madrid, seas o no cliente de Cobas, puedes venir. 

jueves, 15 de marzo de 2018

Comprar acciones de Telefónica (TEF): ¿ahora sí?

Invertir en Telefónica: análisis fundamental
Telefónica tenía todos los ingredientes para ser una mala inversión durante los últimos años, y así ha sido, pero hay razones que inducen a pesar que esto puede cambiar. AzValor y Cobas invierten en ella, Brasil comienza a recuperarse y las materias primas están en mínimos.  A esto se suma una mejora de resultados, disminución de la deuda y cambios en la cúpula directiva y el dividendo. Veamos cómo afecta todo esto y demos un repaso a la compañía.

lunes, 12 de febrero de 2018

Herramienta para Sistema de Inversión y Análisis Fundamental


Análisis fundamental online de acciones de bolsaEn esta entrada presento oficialmente mi sistema de inversión y herramienta de análisis fundamental para aquellos que deseen usarlo para sus inversiones en valor y a largo plazo. A mí me ha sido y me es muy útil para analizar empresas, compararlas con su competencia, filtrar ideas, chequear las carteras de fondos value o entender empresas e inversiones potenciales a golpe de vista. He decidido publicarlo para aquellos lectores del blog que realmente estén interesados. Este sistema permite ahorrar mucho tiempo de análisis para fijarnos sólo en las mejores empresas infravaloradas. Además es muy sencillo de entender y usar al basarse en un sistema de puntuaciones entre 0 y 100.

domingo, 7 de enero de 2018

Cartera Mucho Invertir - Año nuevo 2018

cartera de inversiónRevisamos como cada semestre, a final y mediados de año, la cartera. En este post repasamos en detalle cada empresa. Estamos en máximos a pesar de la tan ansiada independencia financiera que a veces tanto vértigo da. En realidad estoy ahora trabajando más que antes, tengo varios proyectos. Entre ellos, puedes echar un vistazo a la aplicación de análisis de empresas e inversión en valor que he desarrollado siguiendo el método que suelo utilizar en el blog.


martes, 2 de enero de 2018

Invertir en Groupe Guillin (ALGIL): Análisis Fundamental

Análisis fundamental de Groupe GuillinGroupe Guillin tiene un rol importante a nivel europeo en la fabricación y la comercialización de envases de plástico termoformado en el sector de la alimentación. Es una empresa familiar francesa con un dueño alineado con los intereses del accionista a largo plazo. La gestión de la compañía por parte del management es prudente y adecuada. Destaco los bajos niveles de apalancamiento financiero de la compañía, mucho menores a los de su competencia, a pesar del fuerte crecimiento en resultados los últimos años en el que el crecimiento orgánico se complementa inorgánicamente con la compra de competidores más pequeños
Por otro lado, Groupe Guillin opera en un sector en continua expansión en el que ha habido pero seguirá habiendo viento de cola. A pesar del crecimiento, es un sector defensivo, que unido a la prudencia y baja deuda hace que sólo en 2008 redujese su beneficio sin siquiera reducir ventas,volviendo a crecer fuerte al año siguiente mejor que su competencia.

martes, 26 de diciembre de 2017

Ideas de iversión usando la teoría del ciclo

Invertir en cíclicas usando la Teoría del cicloEn la última entrada vimos en qué consistía la Escuela Austriaca y la Teoría del Ciclo Económico. Aconsejo leer dicha entrada o ver el vídeo donde explico lo fundamental de la teoría para la inversión en valor en bolsa y donde doy además ideas de inversión y ejemplos actuales de ello. La conclusión de todo esto es que hay que invertir en aquellos sectores que estén deprimidos por una caída de márgenes generada por un exceso de oferta derivada de la migración repentina de capital y el hecho de que los procesos productivos no son instantáneos. Suelen ser sectores donde las empresas han caído fácilmente un 60% u 80%. Para volver al valor precio, tendrá que recuperar un 100%, 200% o 300%. Hay muchos ejemplos de esto en el sector minero, petrolero, bancario, automovilístico, etc. Para aprovechar la ciclicidad de empresas de este tipo, no obstante, hay que tener siempre presente algunas premisas importantes antes de invertir.

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