lunes, 31 de octubre de 2016

Cálculo de Rentabilidad por Alquiler en España

Rentabilidad por alquiler e inversión inmobiliariaAl pensar en ideas de negocios rentables bien podemos emprender nuevos negocios o invertir en otros ya existentes, como hacemos en bolsa. Pero mucha gente busca inversiones seguras. A algunos la renta fija les parecerá segura, pero no son activos reales y como tales están sujetos a la inflación y antojo de bancos centrales. Entre los activos reales más o menos seguros, encontramos las inversiones inmobiliarias. Así que para dar un poco de claridad a la eterna duda de invertir en bolsa o en activos inmobiliarios, he elaborado una sencilla herramienta de cálculo de rentabilidad por alquiler que a mi me sirve bastante. Como sabéis, estoy a favor de la inversión en bolsa, pero también en bienes raíces, esto es, comprar un piso para alquiler, y creo que hay oportunidades muy buenas ahora mismo. Esta herramienta puede serviros para evaluar si las inversiones en pisos que veáis en los típicos portales como idealista.com, fotocasa.es o pisos.com son atractivas y rentables o no. Podéis modificar los valores en naranja sobre el propio blog, son los inputs. El resto son resultados de cálculo. Últimamente estoy explorando el mercado, y encuentro con relativa facilidad rentabilidades netas por alquiler del 8% o 9% sin contar con plusvalías por revalorización. Y no miro en especial eso que dicen de los chollos de las viviendas de bancos, ni tengo conocidos en las inmobiliarias. Si es con hipoteca, rentabilidades del 25% o hasta del infinito por cien (en el caso de conseguir financiación al 100%. Yo he preguntado personalmente, y en determinados sitios es posible). Parece mucho, pero doy fe de que estas rentabilidades son posibles. Y ni hablar si se hacen alquileres por períodos cortos, por habitaciones, o previa reforma, aunque esos son otros asuntos. 
Evidentemente esto es sólo el principio de lo necesario para un análisis inmobiliario.  Otra pata importante es buscar bien, al ser un mercado muy local, y, finalmente, hacer un estudio pormenorizado de todos los parémetros que pueden influir en nuestra inversión y nuestra hipoteca, para lo cual recomiendo que veáis el vídeo de 2 minutos de este artículo sobre los detalles de las operaciones inmobiliarias.
Dicho esto, paso a explicar la herramienta:


Para usar el excel, en primer lugar introducimos el precio del piso sin gastos extra.
Luego introducimos el importe total que desembolsamos inicialmente, incluyendo todos los gastos. Lo normal es el 20% del precio más los gastos, que son aproximadamente entre el 8% y el 13%, dependiendo de nuestra comunidad (impuesto de transmisiones o IVA si es de nueva construcción), de si lo compramos con agencia, de si lo compramos con hipoteca o no, etc. En esta casilla pondremos el importe total de lo que desembolsemos, y el resto será el banco quien lo ponga, incluyendo estos gastos.

En años de hipoteca, lo normal es que nos la den a 30 años para personas entre 30 y 45 años. Si somos más mayores, quizás menos. Si tenemos 30 y buena salud financiera, en algunos casos se pueden conseguir hipoteca a 40 años. Para mí, lo mejor es el número máximo de años posibles, dado que aumenta la rentabilidad. Sí, pagamos más intereses en total, pero 100 euros hoy valen mucho más que 100 euros dentro de 30 años. La inflación es una artimaña política que siendo una amnistía a los deudores, constituye un robo a los ahorradores, y como tal, poner más años de hipoteca es aprovecharse de dicha amnistía. En cualquier caso lo ideal es hipotecarse pero tner dinero Además, el dinero que no gastemos hoy, lo tendremos como liquidez para invertirlo en bolsa, o bien en otro inmueble. Ya depende del nivel de riesgo que queramos asumir, pero la rentabilidad aumenta cuantos más años pongamos, es algo objetivo que podéis comprobar vosotros mismos con la herramienta. Evidentemente, la deuda es apalancamiento, y si nos surgen imprevistos como impagos de inquilinos o subida de tipos (caso de ser hipoteca ligada al Euribor), tenemos que ser suficientemente solventes como para pagarla.

El interés de la hipoteca: ahora mismo están en 1% más euríbor, estando el euríbor a -0.07%. Sin embargo, hay que sumar el seguro de vida y el seguro de hogar al que obligan los bancos. Además de cuentas nóminas y demás. Así que si ponemos un 2% es más realista. También podemos poner un 4% fijo, y aseguramos la inversión a futuro.

En el apartado PER, hemos de poner el resultado de dividir el precio entre el pago que nos brinde el inquilino por 12 meses. Es decir, es como un PER bruto (inversa de la rentabilidad bruta). Dependiendo del barrio y ciudad, nos podemos encontrar PER de 24 veces en el barrio de Salamanca, o PER de 9 o 10 en barrios cercanos a los centros de ciertas ciudades, pero que no son céntricos, sino barrios más humildes pero muy cercanos a los barrios más caros. Estos constituyen oportunidades muy rentables.

Finalmente, el IRPF. Como sabrá el lector, los ingresos por alquiler están gravados como impuestos del trabajo, por lo que se añaden a la banda más alta de nuestro IRPF, la marginal. No obstante, hay muchos gastos deducibles por lo que se reduce la base imponible considerablemente. Y del resultado, además, el 60% está exento. Esto lo tiene en cuenta la herramienta automáticamente.

En el apartado cálculos, vemos los impuestos y gastos de compra venta (impuesto de transmisiones, registro, notario, ídem para la hipoteca, etc). Vemos también el importe del préstamo y el ingreso bruto que proporciona el inquilino en función del PER que hayamos puesto. Igualmente, tenemos el pago mensual de la hipoteca al que tenemos que hacer frente, que constituye el pago de intereses más principal. Este pago es constante y fijo durante toda la vida de la hipoteca a menos que se cancele o modifique a posteriori. Es aquí donde nos beneficiamos del efecto inflación (aunque cuando suba la inflación subirá el Euribor supongo). Bien, de esa cantidad, indico luego qué cantidad corresponde a intereses. Esto es sólo aplicable al primer mes. Luego, al cabo de los años, los intereses serán algo menores y el principal algo mayor, puesto que habremos pagado una parte del principal el mes anterior, y el total del pago hipotecario permanece constante (modelo francés, que es el aplicado siempre). 
Finalmente, los gastos asociados al mantenimiento del piso como el seguro (para un piso de unos 70m2, el seguro, sin contenido, cuesta unos 115€ anuales), IBI (otros 150 anuales), comunidad (depende, pero unos 40€ mensuales), y pequeños arreglos como pintar. Por comodidad para el lector, he puesto una fórmula que adapta estos gastos al importe del piso orientativamente. Al final están indicadas todas las deducciones mensuales que no pagarán impuestos, que como veis, son muchas. Y finalmente os muestro el pago de impuestos resultante en función del IRPF marginal indicado, los ingresos del inquilino y las deducciones.

En la última sección, vemos las rentabilidades y el beneficio. Tengo en cuenta dos tipos. El primero sería el beneficio y rentabilidad neta, en cash, dinero real que nos quedamos neto en nuestra cartera mensualmente tras haber pagado gastos, hipoteca, principal y todo. Este beneficio en cash lo dividimos con el dinero pagado inicialmente y tenemos la primera de las rentabilidades. El segundo de los beneficios incluye, además del cash que incluye el anterior, el pago del principal mensual, pues en realidad es una cantidad que constituye la casa en sí. Es decir, cada mes recibimos un dinero neto, pero además recibimos un cachito de casa, puesto que el día en que hayamos saldado la hipoteca, la casa será nuestra al 100%. Bien, pues si el cachito que nos quedamos lo incluimos como beneficio cada año, tendríamos el segundo de los beneficios indicados, y la segunda de las dos rentabilidades indicadas. El resultado que se da corresponde al primer año. Cada año aumentaría un poquitín dado que cada año pagamos menos intereses y más principal, así que es algo estimado pero del lado conservador.

Recalco una vez más que no incluyo plusvalías por revalorización de los pisos, aunque en gran parte de España se estén produciendo. Lo cierto es que pienso que la población no está en aumento, sino al revés, y los salarios no aumentan demasiado. Pienso que en zonas donde hay trabajo, como Madrid o Barcelona, los precios pueden aumentar, pero en el resto, no creo que haya mucha progresión.

Espero que os sirva esta sencilla herramienta que he fabricado.
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18 comentarios:

  1. Hola mucho invertir

    realmente interesante, yo no me planteo inversión inmobiliaria, la inseguridad jurídica desincentiva cualquier inversión para mi en ese ámbito, y creo que en parte se refleja en la rentabilidad, ya que recibes una prima de riesgo más grande

    Un abrazo

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    1. Hola Finanzasmanía,
      Sé que en la comunidad sois muy contrarios a este tipo de inversión, pero yo le daría una oportunidad. En barrios cercanos al centro pero que no dejen de estar a las afueras, hay oportunidades muy buenas. Tal y como pongo en el excel adjunto, PERs 9 no son imposibles, y si encima se usa hipoteca, las rentabilidades se disparan. En cuanto a la inseguridad jurídica, siempre se puede contratar un seguro de hogar y otro de impago...
      Un abrazo!

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  2. Buen artículo. A mi la verdad que en principio no me atrae mucho, la principal ventaja que le veo es la fácil financiación. De hecho es un aspecto que me hace pensar mucho, ¿porque los bancos (con suponemos, cultura financiera) te prestan dinero al 1℅ para un piso pero si es para bolsa o no te lo dan o te piden un 7℅?

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    1. Excelente pregunte....me adhiero

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    2. Hola,
      Que den hipotecas al 1% supongo que es porque tienen necesidad de invertir su dinero, por definición del negocio bancario, y necesitan inversiones seguras. Ellos no pueden invertir en depósitos, porque son precisamente los propios bancos quienes dan los depósitos para obtener dinero que luego invierten en activos más rentables. Sí que sería absurdo que un banco dé más por un depósito de lo que cobra por una hipoteca (aunque a veces ha pasado). Así que una inversión bastante segura es una casa donde la gente va a vivir, pues tras la comida, es el gasto número uno al que alguien debe hacer frente, por lo que es relativamente difícil que no les paguen. Además fidelizan clientes a 30 años vista. Son clientes que van a dejar su nómina con el banco, y por tanto una cierta liquidez constante con la que el banco juega para prestarlo a otras personas. Clientes que van a pagar comisiones, a los que les obligan a hacer planes de pensiones, seguros de hogar, etc. Sin embargo con otros negocios o en bolsa, dicho compromiso de pago y de fidelización por parte del cliente, no existe. Aún así, estoy de acuerdo en que es demasiada la diferencia. Supongo que es por la burbuja de renta fija, por lo que es mal momento de ser prestamista (bancos) y buen momento de ser deudor (tenedor de hipotecas). ¿Tenía sentido que en 2012 las mejores empresas estuviesen a PER6 con rentabilidad por dividendo del 10%? No, pero era así. Si ahora invertir en bonos soberanos tiene rentabilidades negativas, si el banco es capaz de sacarse un 1% de una hipoteca, o un 2% si le añades los productos de fidelización, pues no está mal. ¿Que por qué no invierte el banco en bolsa o en proyectos industriales? Sí lo hacen. Invierten como propiedad en proyectos, en activos de empresas, en empresas mediante deuda corporativa, en bolsa como hace Caixabank con Gas Natural, etc. Pero su negocio no es exclusivamente ese, que se considera de riesgo, sino hipotecas, de hipotéticamente bajo riesgo y largo plazo.
      Esto es hasta donde yo alcanzo. No sé si habrá otro tipo de motivos.
      Un saludo juanjoo

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    3. @Mati, gracias por pasarte y participar

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    4. Ya, entiendo que el negocio de lo bancos es prestar dinero más caro del que lo reciben, hasta ahí de acuerdo. Pero el objeto del dinero y su relación con la vinculación lo veo irrelevante. Es decir, si a mi un banco me dejara 200.000€ podría perfectamente exigirme nómina y seguro de vida (de hogar ya sería más raro), como aval podría perfectamente poner una vivienda amén de las propias acciones... E incluso veo más fácil devolver un préstamo que dedicas a invertir (que algún fruto de dará) que el préstamo de la vivienda habitual. Pero bueno, son las reglas de la banca

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    5. No está tan claro que sea más lógico devolver un préstamo para invertir en bolsa que para tu casa. Lo que inviertes en bolsa lo puedes perder, la casa, en principio, no. Y si no puedes pagar la casa, vas a sacar dinero como sea, vas a trabajar de lo que sea, con tal de poder dormir caliente. En la bolsa, no es tan extremo. Aunque claro, me dirás que siempre puedes avalar el préstamo bursátil con tu casa. Es cierto, creo que en China estaban ya en esas ahora que se volvieron locos con la bolsa. Pero también supongo que a la banca no le interesa ejecutar los avales, es sólo el último recurso. En fin, tampoco soy experto en banca así que no me eches mucha cuenta.

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  3. Hola MI,
    Lo estuve viendo ayer y esta mañana y has hecho un genial trabajo. Ayuda también a ver si comprar un piso o no.
    La inversión inmobiliaria no es mala, en concreto es buena en ciertos casos y desde luego la gran ventaja es el pdoer endeudarte de manera "fácil" hace unas semanas entre en el idealista con la curiosidad de:
    Piso de 50.000€ en madrid, le reformo por 10.000€, le alquilo por 500€ al mes, todo parece perfecto pero hay ciertas cosas que no tenemos en cuenta nunca como:
    Riesgo de okupas ahora tan de moda, las leyes en España son las que son
    Riesgo de impago y luego okupacion que como haya menores...
    Si el piso es viejo posibles derramas de reformas
    La cocina debe ir amueblada y con electrodomesticos que se rompen y valen dinero.

    No obstante, puede que haya buenas oportunidades, y la gran ventaja es la financiación y la posibilidad de endeudarte.

    Un abrazo

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    1. Hola MI,

      Excelente! Si se encuentra un inmueble a buen precio y con el LIBOR en negativo es tan buena inversión como cualquier otra, hay más trámites y engorros pero se puede obtener un buen rendimiento. Gran trabajo, enhorabuena.

      @El joven inversor, los riesgos que has puesto son a tener en cuenta, hay que andarse con cuidado a quién se alquila. Sobre los okupas, el proceso judicial para echarlos es largo y engorroso, puede alargarse más de 6 meses y te pueden dejar la casa destrozada. Sin querer dar ideas, hay empresas especializadas que los echan. A un familiar le tocó vivir la experiencia hace años, se le metieron en el piso mientras estaba de vacaciones, la solución rápida fue hacer de okupas de los okupas. Esperaron a que salieran y cambiaron la cerradura. Después puso una alarma también.

      Salu2 Cordiales

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    2. @El Joven Inversor, evidentemente no hay activo libre de riesgo. El trabajo del inversor es evaluar riesgo y rentabilidad, y coger las oportunidades con mejor relación. Lo de la financiación es un punto. No obstante, incluso sin financiación, como dices, 50 000 + 10 000 de reforma, y sacarle 500 euros al mes, que sean netos 400 (incluyendo seguros varios), es una rentabilidad del 8%, muy buena.
      Un abrazo

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    3. @Josep, opinamos igual. Lo que pasa que a nosotros y a la comunidad nos gusta mucho esto de analizar empresas y demás, y luego darle al botón de comprar. Pero efectivamente es una inversión como otra cualquier, y posiblemente, además, bastante buena. Hay quien se dedica sólo a esto, y no le va nada mal. Muchas grandes fortunas de nuestro país no es más que porque sus abuelos tenían pisos, y en lugar de venderlos los fueron alquilando y heredándolos los hijos, y comprando más. Lo que viene siendo el interés compuesto aplicado a 100 años... Hubiera funcionado igual con la bolsa, pero siempre ha habido menos cultura bursátil.
      Un abrazo

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    4. Mi, Josep,
      Desde luego que puede ser una buena inversión y más si es tu primera vivienda, alguna vez hice números rápidos:
      Tienes 100.000€ en bolsa... 30.000€ en el banco. Quieres una casa de 100.000€... puedes vender la cartera o pedir hipoteca o seguir de alquiler... lo más rentable es tal y como esta la cosa ahora una hipoteca, que la rentabilidad de la cartera pague la letra y seguir invirtiendo tu salario en bolsa. No siempre comprar es malo.

      Un abrazo

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  4. Hola!

    Muy interesante la herramienta. Me servirá para mis análisis. Estoy analizando inmuebles para invertir desde hace un par de meses y utilizo un sencillo excel.

    Antes no era muy partidario de la inversión inmobiliaria, pero ahora es un buen momento. Además la posibilidad de invertir sn dinero o con poco es una gran posibilidad.

    Salu2

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    1. Me alegro de que te sirva Alberto.
      Encantado de verte por aquí.
      Saludos!

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  5. Buenos días!! llevo un rato dándole vueltas al tema aquí en mi pueblo un piso mas o menos bien no entra dentro de lo que estas diciendo ya que el alquiler aquí se estila cerca de los 650 € de media pero esto conlleva comprar un piso de unos 160 - 170.000 € por lo tanto el PER que me sale no es ese, no se si me explico bien...

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    1. El PER de la tabla es un ejemplo. Lo puedes cambiar tú mismo sobre el propio blog. En cualquier caso, si dices que en tu pueblo se llevan PERs más caros, pues simplemente no es la mejor zona donde invertir para alquilar. El barrio de Salamanca de Madrid o Chamberí tampoco son buenos, hay PERs de más de 20 veces (al menos rentabilidad por alquiler, revalorización es otro tema). Yo creo que las zonas más rentables son alrededor de las zonas caras, pero no las zonas caras. E igualmente, tampoco los pueblos lejos de lo núcleos urbanos potentes, porque creo que tienen poco potencial de revalorización. La población no aumenta, y la que hay, emigra hacia donde hay trabajo, o sea, las grandes ciudades.
      Un saludo José.

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