sábado, 12 de septiembre de 2015

10% de rentabilidad sin riesgo

El mercado del alquiler ofrece rentabilidades razonables del 4%, pero al igual que en bolsa, el apalancamiento puede multiplicar este valor. En el mercado inmobiliario, al apalancamiento lo llamamos hipoteca. La diferencia es que el interés es muy bajo y el riesgo mínimo. No soy favorable al apalancamiento en la inversión en bolsa, ya hablaba de eso en la entrada Inversor inteligente o trader kamikaze. Sin embargo, en el sector inmobiliario la cosa cambia. Es cierto que mucha gente durante la burbuja inmobiliaria en España compraban propiedades endeudándose para luego venderlas más caras. Pero yo no hablo de vender, hablo de alquilar, y además en un momento en el que los precios han bajado casi un 50% desde aquel entonces.

He hecho un estudio de cómo afecta una hipoteca típica a 30 años sobre la rentabilidad anual del alquiler sobre un inmueble tipo de 110 000 euros. Supongo unos gastos e impuestos de compra venta
de 10 000€, y unos gastos recurrentes de 50€ de comunidad al mes, IBI anual de 350€, y un mantenimiento de 350 anuales para pequeños desperfectos. Cuando declaramos el alquiler, el impuesto a pagar es el equivalente a nuestra banda más alta del IRPF (tipo marginal) aplicado sobre el 40% del beneficio (ingresos menos gastos desgravables) que obtengamos del alquiler. Si suponemos un tipo marginal del 40%, obtendríamos 40%*40%=16%. Finalmente he supuesto una hipoteca a 30 años al interés del 2,25% (euríbor+diferencial+seguros de vida e incendio). En cuanto al ingreso, suponemos 600€ mensuales que nos pague el inquilino.

Posteriormente calculo varios casos en función de lo que paguemos nosotros en efectivo. El resto lo pondrá el banco mediante el préstamo hipotecario que iremos devolviendo junto con los intereses en cuotas constantes. Esto quiere decir que cada año que aumente la inflación, si nuestro alquiler está indexado, nuestro beneficio será mayor puesto que el interés a pagar serán las mismas unidades monetarias, de cada vez menor valor. Pero no me meto en esto. Veamos los resultados:


Rentabilidad del alquiler
Precio
110000
Impuestos y gastos de compra
10000
Precio final
120000
Comunidad
600
IBI
350
Mantenimiento
350
Impuesto (IRPF sobre el 40% del beneficio)
0,16
Hipoteca
2,25%
Ingreso alquiler bruto al año
7200

Cálculos en base a un año
Pago en cash
Importe hipoteca
Pago interés + principal
Pago hipoteca interés
Pago hipoteca principal
Ingreso neto alquiler
Cash-flow neto
Rentabilidad = (cashflow+pago ppal)/(pago en cash+pago ppal+pago interés)
0
120000
5508
2700
2844
4956
-588
30%
10000
110000
5052
2475
2607
4956
-126
16%
20000
100000
4596
2250
2370
4956
336
11%
24000
96000
4404
2160
2275
4956
521
10%
30000
90000
4128
2025
2133
4956
798
9%
40000
80000
3672
1800
1896
4956
1260
7%
50000
70000
3216
1575
1659
4956
1722
6%
60000
60000
2760
1350
1422
4956
2184
6%
70000
50000
2292
1125
1185
4956
2646
5%
80000
40000
1836
900
948
4956
3108
5%
90000
30000
1380
625
711
4956
3620
5%
100000
20000
924
450
474
4956
4032
4%
110000
10000
456
225
237
4956
4494
4%
120000
0
0
0
0
4956
4956
4%

El resultado es que cuanto mayor es la hipoteca mayor la rentabilidad. La conclusión de esto es que hipotecarse es interesante aunque tengamos dinero para pagar más en cash. El dinero sobrante podríamos bien invertirlo en otra casa con hipoteca, o bien en bolsa. Habrá quien diga que existe el riesgo de que el inquilino no pague y demás, evidentemente, y en ese caso, además, nosotros sí tendremos que pagarle al banco y tendríamos un problema. Pero también hay formas de asegurar el pago mediante seguros inmobiliarios a cambio de reducir algo nuestra rentabilidad final. Y habrá quien diga que si no encontramos inquilino, tenemos un problema. Es cierto, pero siempre podemos bajar el precio del alquiler. En cualquier caso el ejemplo que pongo no es descabellado pues he investigado bastante comparando precios de compra y de alquiler de casas similares en los diferentes portales inmobiliarios de internet.

He de decir que ahora los bancos no suelen prestar más del 80% del total. Por tanto, en nuestro caso, para obtener la máxima rentabilidad, pagaríamos 24 000 € en cash y la hipoteca sería de 96000€ obteniendo una rentabilidad del 10%.

En un símil con las acciones, podríamos entender el cash-flow como un dividendo en efectivo, y el pago del principal como un pago en acciones (partes de la casa, que sería la empresa). Y la rentabilidad por dividendo sería el efectivo más las acciones, dividido por el dinero total que ponemos, que sería el pago inicial más el pago del principal y los intereses.

Si estás interesado en que te ayude a analizar tu caso, estas y otras muchas variables de forma personalizada, visita la sección estudios inmobiliarios.

27 comentarios:

  1. Buenos dias, tan solo una duda, dime en que zona de España has hecho el analisis, en ninguna zona de las que conozco por aqui (Andalucia) pagan 600€ de alquiler por un piso de 110.000, maximo 400€ por lo que las cuentas son muy diferentes. Un cordial saludo.

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    1. Hola Miguel,
      En Sevilla capital. Vamos, yo mismo lo he hecho, y no por 600 sino por 625. Está claro que hay que buscar y seleccionar bien. Pero conozco gente que los ha comprado más baratos, les ha hecho alguna reforma sencilla, y le saca más provecho aún.
      Un saludo

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  2. Yo ahora mismo vivo de alquiler en un piso que no lo venden por menos de 250.000€ y pago 600€ de alquiler

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    1. Hola Jimena,
      Es que yo pienso que es un mercado muy poco eficiente, es decir, buscando bien, se pueden encontrar buenas oportunidades, tanto el inquilino como el propietario. Y por lo que veo eres una de las afortunadas que ha encontrado un buen precio.
      Un saludo,
      Mucho Invertir

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  3. En libros americanos que he leído sobre este tema siempre, siempre recomiendan no comprar ningún inmueble al que no le puedas sacar un alquiler de, al menos, el 1% del precio de la compra.

    Eso significa que si te cuesta 110.000€ lo tendrias que alquilar por 1.100€ y eso, ahora mismo, en España no lo veo posible.
    A mi también me interesaba el tema, por eso le he estado dando vueltas....

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    1. Pues sí, es es imposible en España. A menos que hagamos malabarismos del tipo comprar una casa grande y dividirla en dos o tres, etc. Bueno, o como indica en la entrada, a menos que pidamos una hipoteca.
      Aún así yo no vería eso como una regla de oro. Yo lo compararía con la rentabilidad histórica de la bolsa y de la renta fija, y con lo que un inmueble nos ofrece. Comparado con la bolsa, un inmueble da menor rentabiliad y además más dolores de cabeza. Ahora bien, ofrece otras cosas, como que es un activo real y físico que estará siempre ahí con un valor intrínseco (ser usado, por nosotros mismos, por ejemplo).
      Si te interesa el tema te invito a ver la sección de "estudios inmobiliarios" en el menú del blog. Y si te interesa invertir en general, entonces en este y otros blogs puedes encontrar mucha información casi siempre de bolsa a largo plazo, inversión por valor, dividendos,...
      Un saludo y gracias por pasarte.
      Mucho Invertir

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  4. Donde yo vivo, los alquileres rondan los 400 euros. Si el piso está muy nuevo y bien amueblado...con plaza de garaje, podemos rondar los 450 euros, si es más viejo y sin plaza de garaje te vas por debajo de los 400. El pueblo está perfectamente comunicado, muy cerca de Madrid, con todos los servicios. En los pueblos más pequeños que están cerca, el alquiler es justo la mitad, aunque los precios de las viviendas también bajan a la mitad.
    Un abrazo.

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    1. Genial Miguel!
      Cuando me llegue el día te llamaré para irme allí a vivir! Bueno, o al de al lado que es aún mejor!
      La verdad es que hay muchísima diferencia entre las capitales y los pueblos pequeños. Yo un día por entretenerme con pajaritos en la cabeza me puse a mirar en Canarias, y hay pisos nuevos muy bonitos por 60 000€ con vistas al mar, o bien por 300€ de alquiler. Así la IF es mucho más fácil, y además todo el año buen clima, como en el caribe, pero sin el problema de la seguridad.
      Un abrazo,
      Mucho Invertir

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  5. Hola Mucho Invertir

    Interesante análisis, sin duda la clave para la inversión inmobiliaria es el apalancamiento

    Pero realmente depende de cada uno, si ya tienes piso en propiedad o no, etc

    En mi caso pesa más la concentración y los aspectos negativos, que los positivos, pero siempre es interesante la reflexión

    Un abrazo

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    1. Hola Finanzasmanía,
      Claro, depende de la situación de cada uno y también de aspectos que ni siquiera son cuantificables. Si yo supiera que siempre viviré en el mismo sitio y que tengo tiempo de sobra. Seguramente compraría varios inmuebles viejos con apalancamiento (digamos hipoteca), los dividiría en varios apartamentos y los reformaría yo mismo. Pero como no es el caso, no me lo planteo. No obstante, tener un cierto porcentaje de la cartera en este tipo de activos da cierta seguridad, es una forma de diversificar.
      Un abrazo,
      Mucho Invertir

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  6. Una duda: ¿cuando dices "escoger bien" te refieres a viviendas nuevas, usadas o ambas? Me da la impresión de que esto está limitado a viviendas usadas, que es en las que se pueden encontrar buenos precios.

    Lo hemos hablado varias veces y le veo muchas pegas. Sobre el papel los números salen bien, pero cuando lo aterrizas se complica. Ejemplos:
    - Un seguro de hogar básico + seguro de impagos cuesta aproximadamente una mensualidad.
    - Imagínate una derrama o que tengas que restablecer un electrodoméstico (horno, nevera, calentador, lavadora, .. no sé cuales son obligatorios). ¿Eso te pasará cada 10 años, por ejemplo?
    - Lo has comentado de pasada: el tiempo entre inquilino e inquilino. En el caso de mi madre suele ser unos 2-3 meses. No es mucho, pero afecta bastante al ejercicio.

    Luego hay otro detalle que no afecta a todo el mundo. El ITP en Cataluña es el 10%, con lo cual sólo este impuesto se te llevaría 11.000 €.

    Un abrazo,
    Czd

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    1. Hola Cazadividendos,
      Me refiero a nueva o usadas. Probablemente en las segundas se encuentren mejores precios, pero es cuestión de mirar. Para mi básicamente es buscar en los portales casas similares tanto en compra como en alquiler, y ver si hay alguna infravalorada que se alquilaría a un precio alto. Es un criterio de PER, simplemente. Luego, tengamos en cuenta que los precios del idealista y demás, si se negocian podemos restarles un 10%.

      Lo del seguro, es una opción. Puede no ponerse, aunque el riesgo aumenta.
      Derramas y tal, lo tengo en cuenta en los 350€ de gastos anuales. Puede que sea poco, no lo sé. En cualquier caso, soy de los que piensa que el gasto de comunidad debe ser mínimo, por debajo de 50€, o incluso cero (si es un piso sin vecinos o una chalet que da a la calle, la comunidad es cero). Lo malo de los chalets es el mantenimiento propio.
      En cuanto al tiempo entre inquilino e inquilino... mi experiencia es muy buena, sólo dos semanas. Pero quizás haya tenido suerte. No obstante conozco casos en los que el propio inquilino se compromete a, antes de salir, recibir visitas, con lo cual hay maneras de reducir este tiempo.
      Otro aspecto que no hemos comentado es períodos de corta duración. El precio es sustancialmente mayor, pero también es mayor el trabajo que hay que dedicarle. Cuando uno trabaja lo veo inviable, pero para un período de IF, no lo veo una locura.

      El ITP en Andalucía es el 8%, está tenido en cuenta en el ejemplo. La verdad es que hay países con mejor fiscalidad, como Bélgica, donde no se paga por las rentas que te produce, ni por plusvalía en la venta (ni tampoco con las acciones).

      Sé que en la comunidad de dividendos y acciones no está muy bien visto el tema inmobiliario. Yo no soy defensor a todo precio, pero creo que si tenemos tiempo y vivimos siempre en el mismo lugar, es una opción buena si jugamos con la hipoteca, como en el ejemplo. Es dinero prestado muy barato.

      Un abrazo,
      Mucho Invertir

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    2. Que conste que yo no estoy en contra de la inversión inmobiliaria. Es más, considero que es casi obligatorio tener una pata de tu cartera ahí.

      Sólo expongo mis dudas para intentar tener presentes todas las variables y ver cómo lo puedo aprovechar. El otro día hablamos sobre esto en un post, no recuerdo donde, con Álvaro y fue muy fructífero. Mi postura es estar abierto a todas las opciones, pero ser muy crítico.

      Muy interesante el ejercicio que has hecho. Un abrazo,
      Czd

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    3. Creo que era en tu propio blog esa discusión!
      Consta, consta, sé que tú consideras todas las inversiones, incluso bancos! oh dios mío, invertir en un banco!.
      Un abrazo Cazadividendos!

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    4. ¡Hasta en planes de pensiones! ¿Puedes creerlo? :D

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  7. Buenas!

    Dentro de la diversificación de activos, el alquiler es uno de los que mas interés despierta y mas si cabe últimamente cuando vemos a peces grandes como Amancio Ortega comprando bloques por doquier
    Y ahí pienso yo este la clave : la compra de inmuebles se hace casi necesaria cuando se dispone de mucho patrimonio y se puede diversificar (comprando inmuebles en varias zonas) y en los mejores sitios (centros de grandes ciudades, alquileres en zonas comerciales clave, etc)
    Para pequeños patrimonios, con uno o dos pisos en alquiler... no lo veo tan rentable como la bolsa (por los inconvenientes ya comentados por los comentarios anteriores), aunque sí tiene su función de bien raíz en nuestro patrimonio...
    Otro inconveniente que ya me he encontrado, es el de poca liquidez a la hora de heredar ese patrimonio, estando sujeto para inmuebles de inversión, a impuestos totalmente abusivos (eso da para otro tema)

    Saludos!


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    1. Hola Bolsarincon,
      Estoy de acuerdo en lo que dices, aunque soy un poco más flexible dependiendo de la situación de cada uno, del tiempo que le podamos dedicar, y del uso que hagamos de la hipoteca.
      El tema de las herencias es brutal, ahí te doy la razón. Aunque, no están considerados los bienes inmuebles igual que las acciones en ese aspecto? No lo sé, pregunto, por si sabes algo al respecto.

      Otro aspecto muy negativo es el impuesto de transmisiones patrimoniales, entre el 7 y 10% dependiendo de la comunidad. Esto hace que uno parta con mucha desventaja de entrada. Con las acciones no ocurre. Otro aspecto negativo que es básicamente un robo es la eliminación de los coeficientes de abatimiento en caso de vender. Aunque en esto la bolsa es igual. La bolsa supuestamente te cubre frente a la inflación igual que un inmueble, pero a la hora de vender Hacienda no lo tiene en cuenta y considera que la inflación han sido ganancias netas, y no lo han sido, tu poder adquisitivo sigue siendo el mismo.

      En cualquier caso nadie duda que la rentabilidad histórica de las acciones es superior. Aunque el poder de la hipoteca no es nada despreciable.

      Un abrazo Bolsarincon,
      Mucho Invertir

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    2. Buenas!

      Digamos que si las acciones están en cuentas conjuntas siempre se pueden liquidar y "mover"....
      Con los inmuebles nos tienen mucho mas "atrapados", y es casi inevitable pasar por caja , y eso a cada generación...

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    3. Uff, eso sí que es otro tema!
      Nos metemos en terrenos pantanosos!
      Ahí sí que te doy la razón.
      Mucho Invertir

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  8. Dime donde se cobran 600 euros de alquiler por una vivienda que cuesta 110.000 euros que la compro...
    Por una vivienda de ese precio el alquiler está en 400 euros ( y pagando el dueño la basura, el IBI, y todo lo que los ayuntamientos sablean)....ahhh....y una vivienda amueblada.... si es sin muebles no pidas mas de 350 euros

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    1. Yo creo que es cuestión de buscar bien. Quizás dependa de la localidad. Cada lugar tiene su ratio precio/alquiler. Pero confirmo que sí que hay. Es cuestión de pasar tiempo en las webs inmobiliarias y comparar alquileres con ventas.
      Otra opción muy factible es comprar un piso con mal aspecto, remodelar el suelo, pintar las paredes, y queda como nueva.
      Un saludo

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  9. hola, como suscribirse a tus articulos...estoy pinchando en suscribirse y no me deja. Gracias

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    1. Qué raro, yo mismo lo hice y me funcionaba. Has probado el gadget de la derecha de "suscribirse por email" o "suscribirse a través de Netvives, myyahoo,...? Si no, pásate dentro de unos días e inténtalo de nuevo, voy a ver qué es lo que pasa. Gracias por avisarme en cualquier caso. Voy a ver qué pasa.
      Un saludo

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    2. Hola Anónimo, creo que he solucionado ya el problema y debería funcionar.
      Un saldo

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  10. Me sorprende mucho la actitud crítica ante los inmuebles y especialmente los miedos y riesgos que se le ven.me recuerda cuando hablas con cualquier persona q no sabe de Bolsa y no para de decirte lo arriesgado que es.

    Mi experiencia en inmuebles es hasta el momento extraordinaria. Dos pisos en Madrid dentro de la M30 que me costaron 65k y 72k y que tras reformas de 15k y 25k me dan alquiler de 650 y 550€ mes. Gracias al apalancamiento me da un 30% anual neto. Calculad el bruto necesario para esa rentabilidad invirtiendo en Bolsa. Y si el piso sube de precio un 1% tengo un 5% bruto porque estoy apalancado a 5x. Aunque me da igual eso porque no voy a vender jamás.

    Es el negocio más sencillo que puedo montar porque trabajo por cuenta ajena y no puedo manejar personal, gestiones diarias, etc.

    Los riesgos los veo mínimos y controlables:

    - dificultad para alquilar: yo tardo máximo 5 días. Creo q no existe ese riesgo si compras en una gran ciudad cercano al centro y sobre todo si te puedes cargar el mercado bajando el alquiler. La gente que compró en 2000-2007 no puede competir contigo por lo q tú puedes bajar y simplemente tu rentabilidad baja del 30 al 20% que también es extraordinario. Ellos no pueden porque ya están perdiendo dinero.

    - posible impago: yo meto en una cuenta aparte el equivalente a 6 meses de gasto. Generalmente unos 2000€. Si impagados tiro de ahí y cuando vuelvo a alquilar re pongo ese depósito con la renta hasta llegar a los 2000€. No pierdo dinero. Sólo baja la rentabilidad. Además los impagos son algo raro. Mirad las estadísticas. Parece que según alquilas tendrás impago y no es así. Además tú controlas a quien metes, cuanta fianza le coges y cómo le cuidas.

    - destrucción del bien: en Bolsa pierdes todo si la empresa quiebra. A los inmuebles nada puede pasar que le quite valor (salvo la despoblación). Si se quema te paga el seguro. Si se cae te paga el seguro. Etc.

    La finalidad de este comentario es que se vea que los inmuebles te pueden dar un 20-30% de rentabilidad neto anual garantizada y que los riesgos se pueden controlar. Sólo hace falta estudiar bien este tipo de inversión, aprender cómo se puede y debe hacer. Cuando empezamos en la Bolsa también teníamos mil miedos y ahora con educación y experiencia nos parecen ridículas. Simplemente porque lo entendemos. Con esto es lo mismo.

    Estudiad bien este tipo de inversión y desaparecerán los miedos. Una rentabilidad garantizada tan alta y segura yo creo que hace que merezca la pena. A mi me está dando grandes frutos y ha supuesto un salto de gigantes en mi carrera por la libertad financiera.

    Espero que os resulte de interés este comentario.

    Juan RO

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Muchas gracias Juan RO por tu comentario.
      Claro que sí. Es lo que quería dar a entender en el artículo, es un apalancamiento muy barato y con muy poco riesgo, y eso sólo se consigue en el sector inmobiliario, que además te protege contra inflación (incluso te beneficia si tienes hipoteca a muchos años), cosa que no ocurre con la renta fija (que justamente es lo contrario a hipotecarse).

      Esto no le quita valor a la bolsa. Yo creo que lo mejor es diversificar, no tanto teniendo acciones de todos los colores (que también, aunque aún no me lo he aplicado mucho en mi cartera, muy enfocada a energéticas españolas si no fuera por Bestinver) sino a combinar con inmuebles, que son realmente un activo completamente diferente. A mi me parece sano tener un 30 o 40% de la cartera en inmuebles. Y si tienes capacidad para amortizar la hipoteca ante subida de tipos, entonces la hipoteca también me parece sana.

      Un saludo y gracias por pasarte!

      Eliminar

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