domingo, 30 de agosto de 2015

Estudios inmobiliarios

¿Pensando en comprar un inmueble?



¿Comprar o alquilar?
¿Amortizar hipoteca o reducir plazo? 
¿A cuántos años es la hipoteca óptima?
¿Al contado, o con hipoteca para invertir en bolsa?
¿Cómo afecta el horizonte temporal a mi decisión? 
¿Cómo pueden afectarme la inflación, el euríbor, variación de precios de alquiler y compra?
...

Estas y muchas más cuestiones me las planteé antes de adquirir mi primer inmueble. Muchos de los que compraron en 2007 se hubieran ahorrado el disgusto de su vida con un estudio personalizado e independiente. He estudiado a fondo el tema y desarrollado herramientas de cálculo cuantitativo que yo mismo uso para mi toma de decisiones. 

Contáctame en muchoinvertir@outlook.com y te ofreceré un estudio personalizado.





Supongamos que tienes unos ingresos anuales por trabajo y con ciertas expectativas de incremento. Dentro de unos años te planteas incluso dejar de trabajar si tus inversiones lo permiten. Hoy día vives de alquiler con cierto nivel de gastos y estás pensando en comprar un inmueble con ciertas características como puedan ser precio, impuestos, hipoteca, mantenimiento, IBI, etc.  No estás seguro si la inversión será positiva a largo plazo o no, y, además, te gustaría optimizarla teniendo en cuenta la coyuntura actual de tipos de interés, inversiones alternativas posibles, como por ejemplo en bolsa. Estas dudas las tuve yo mismo y me dediqué a estudiar el tema en profundidad hasta llegar a desarrollar herramientas de análisis que me han servido enormemente para tomar mejores decisiones en algo que puede bien convertirse en tu mayor activo o bien arruinarte la vida.

  • ¿Es mejor hacer un pago inicial mayor o menor, pidiendo una hipoteca menor o mayor?
  • ¿Es mejor una hipoteca a muchos años, o a pocos?, ¿depende todo esto del horizonte temporal?
  • ¿Influye en el cálculo cuándo quiero dejar de trabajar si alcanzo cierta independencia financiera gracias a mis inversiones?
  • ¿Cuánto me costará la hipoteca mensualmente?, ¿merecen la pena todos los gastos asociados a la compra de un inmueble?, ¿y si varía el Euribor, compensaría amortizar hipoteca o acortar el plazo?
  • ¿Cómo influye la inflación?, ¿Y si sube o baja el precio de los pisos o alquileres de forma independiente?
  • ¿Es mejor ser inquilino (alquilar), comprar para vivir (comprar) o ser inquilino en un inmueble mientras se es casero de otro (ambos)?, ¿y para diferentes precios de compra y alquiler? ¿Y si dejo de tener ingresos por trabajo dentro de cierto tiempo? ¿O si por el contrario me suben el salario a una cierta tasa mayor de lo esperado?

Hay otras cuestiones más subjetivas que han de tenerse en cuenta, como la diversificación en las inversiones, el trabajo asociado al alquiler así como el asociado al análisis de la bolsa, posibles cambios fiscales en el futuro, cambios de residencia por motivos de trabajo o de independencia financiera, etc. Pero en cualquier caso una herramienta de análisis inmobiliario cuantitativo y multivariable es esencial para comenzar a tomar decisiones importantes sin equivocarnos y acotando el riesgo para que no nos pase lo que les pasó a otros durante el estallido de la burbuja en 2007.

Todos los factores están relacionados, y cada vez que se cambia uno, el resultado puede variar en función de los demás. Con lo cual, responder a estas preguntas no es trivial y es necesario una herramienta especializada capaz de realizar gran cantidad de cálculos así como un correcto análisis de los mismos. Yo mismo me planteé estas cuestiones e intenté resolverlas analíticamente. Si quieres que te ayude escríbeme un email a muchoinvertir@outlook.com, será la mejor inversión de tu vida.


Veamos un ejemplo de caso de estudio


En el día de hoy, haremos un muy pequeño uso de la funcionalidad de las herramientas de análisis que tengo. En base a todos los datos que vemos reflejados en la tabla, vamos a calcular lo siguiente:


¿Qué es mejor, ser propietario, inquilino, o propietario e inquilino a la vez? Análisis cuantitativo inmobiliario VS Inversión alternativa.


Compararemos el valor presente del patrimonio final que tendríamos tras el horizonte temporal estipulado en los tres supuestos comparándolo con el coste de oportunidad de una inversión alternativa. Esta inversión podrá ser en bolsa, renta fija o cualquier otra cosa. El estudio está basado en función de la rentabilidad neta anual de la misma, es decir, rentabilidad tras impuestos (pero no tras inflación).


Aquí los datos de entrada y algunos resultados intermedios:



El resultado que nos interesa es la gráfica de abajo. En la gráfica he representado en el eje vertical el patrimonio en valor presente, es decir, el patrimonio que tendríamos transcurrido el horizonte temporal a valor de poder adquisitivo de hoy en día (para poder hacernos una idea del valor real sin preocuparnos por la inflación). En este patrimonio incluyo tanto el valor de la casa, en caso de haberse comprado, como el valor del dinero invertido en inversiones alternativas. En el eje horizontal la diferentes posibles rentabilidades anuales de la inversión alternativa. Recordemos que una inversión al x% en realidad es compuesta años tras año, y es por eso que la gráfica es exponencialmente positiva, a pesar del gasto mensual que estipulamos como dato de entrada. Todos los datos han sido actualizados año a año por su correspondiente inflación. 

Observamos en la gráfica que, hasta un 6% de rentabilidad de la inversión alternativa, lo mejor es ser propietario e inquilino a la vez (ambos), lo segundo mejor sería ser sólo propietario viviendo en nuestra casa comprada (compra), y lo tercero mejor sería vivir de alquiler (alquiler). Entre 6& y 7% de rentabilidad, lo mejor es ambos, luego alquiler y luego compra. Y a partir de 7% de rentabilidad, sería primero alquiler, luego ambos y luego compra.

Importante tener en cuenta los datos que hemos puesto tanto del precio de alquiler que pagamos nosotros actualmente a nuestro casero, como el que nos pagaría a nosotros nuestro inquilino (o coste de oportunidad si vivimos en nuestra propia casa). Es decir, en este caso he supuesto que la casa que vamos a comprar es, digamos, de mayor calidad que la casa en la que vivimos actualmente de alquiler. Siendo riguroso debería haberlo puesto igual, pero la realidad demuestra que normalmente cuando uno se compra una casa suele ser de más calidad que en la que vive de alquiler.

¿Quieres que te estudie tu caso?


Esto no es más que un ejemplo de las miles de casuísticas y estudios paramétricos que pueden realizarse. Le invito a contactarme en muchoinvertir@outlook.com y pedir presupuesto para que le realice un estudio detallado y personalizado sobre su posible inversión inmobiliaria, estudiando las casuísticas que más probablemente le afecten y comparándolas tanto entre ellas como con otras inversiones. En una de las mayores inversiones de la vida, es importante conocer hasta el más mínimo detalle. Yo te lo ofrezco a un coste mínimo. Sin duda la rentabilidad que obtendrás será enorme.


7 comentarios:

  1. Interesante ejercicio. La duda que me queda es si con unos valores más "reales" el resultado sería igual.

    Un salario de 40.000 € con un incremento del 4% anual no es muy habitual. Con un salario de 20.000 sin incremento o con incrementos testimoniales (1-2%) supongo que habría menos diferencia, ¿verdad?

    Un abrazo,
    Czd

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    1. Supongo que la diferencia sería menor, claro, pero cualitativamente no creo que variase. Ahora bien, todo es cuestión de simularlo. Iré haciendo de vez en cuando entradas así. Yo la verdad haciendo análisis de estos me he llevado alguna que otra sorpresa y sobre todo me ha servido para acotar el riesgo y decir, bueno, a las malas, tendré tal rentabilidad aunque todos los parámetros se pongan en mi contra. Fruto de ello di el paso, en determinadas condiciones. Lo que sí es malo es que las acciones las controlas desde cualquier parte del mundo. Un inmueble, cuanto más cerca estés físicamente, mejor.

      Un abrazo CZD,
      Mucho Invertir

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  2. Siempre es bueno evaluar que nos conviene más, pero creo que cada uno tendrías sus propias hipótesis en función de su situación

    Pero hay demasiadas variables que nos modifican tanto el modelo, que es poco robusto (no el tuyo, cualquier cálculo que hagamos con ello).

    EL euribor si la hipoteca no es variable, el IPC, el crecimiento del salario, los impuestos,el IBI, etc etc

    Hace tiempo había un estudio que decía que para que sea rentable comprar debes vivir al menos 7 años en la vivienda, pero volvemos a lo mismo, depende de las hipótesis consideradas

    Luego hay otro tema, que es el valor final, si los precios de las viviendas suben en grandes urbes, el juego cambia, porque una vez pagada la hipoteca, tienes un activo que te ha protegido de la inflación

    En fin,creo que el que pueda en este país seguirá comprando por cultura, de las misma forma que mucha gente tiene coche por cultura

    Un abrazo

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    1. Hola finanzasmanía,
      Efectivamente hay muchas variables y ningún modelo es lo suficientemente robusto. Yo en mi modelo no intento precedir al mercado, sino simular miles de casos y tener una idea de qué sería lo más óptimo (en cuanto al tipo de hipoteca, años, invertir o no, precio,...) y en qué número de casos respecto al número de casos total que simulemos (que pueden ser miles) en función de los parámetros de entrada (aumento o no de precios, de la inflación, del euríbor, del salario,...), la inversión nos merecería la pena. Esto te da al menos un grado de seguridad, que evidentemente nunca es infalible, al igual que analizar una acción al invertir en bolsa.

      A parte, está la situación personal. Si cambio de trabajo y de país cada dos años, no me planteo comprar para vivir, pero sí comprar para alquilar. O si soy muy perezoso o no me gusta la bolsa, no me planteo pedir una hipoteca si tengo dinero en cash, pero si por el contrario creo que invertir en Enagás (por decir una) me dará unos dividendos del 6%, entonces ya empiezo a evaluar cuál es el grado de riesgo o diversificación que quiero.

      Y finalmente, fuera del análsis cuantitativo y del análisis personal, está el análisis de los fundamentales, igual que en bolsa. Hay que analizar los salarios medios en España con respecto al precio de la vivienda y a los históricos, analizar el PER (como con las acciones, precio/alquiler), ver el número de casas vacías, observar la oferta y la demanda, la cultura del país como dices, las alternativas (depósitos bancarios al 1% o renta variable),...

      Y finalmente, elegir bien!
      Yo me acuerdo que mirando pisos, igual que Invertir Bolsa y Dinero se fue a las tiendas de Primark e Inditex a contar la gente que pasaba por caja, yo me he dedicado muchas veces a comparar precios de compra con precios de alquiler en los portales inmobiliarios típicos de internet. Incluso para un casa que me gustaba pero estaba a las afueras, hice un simulacro de ponerla en alquiler en internet antes haberla adquirido, para ver cuánta gente llamaba.

      En cualquier caso, sí, hay muchas variables. Por eso y porque no vi que en ningún sitio se analizara todo como a mi me gusta le dediqué bastante tiempo a realizar mi propio modelo de análisis...y uno se pasa horas embobado viendo lo típico de "...y si cambio tal cosa, cómo cambia el resultado"...

      Un abrazo Finanzasmanía!!!
      Mucho Invertir

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  3. Muy interesante tu artículo. Un comentario, el video no se puede reproducir.

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    Respuestas
    1. Qué raro, tendré que ver qué pasa porque yo sí puedo...

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