domingo, 30 de agosto de 2015

Estudios inmobiliarios

¿Pensando en comprar un inmueble?



¿Comprar o alquilar?
¿Amortizar hipoteca o reducir plazo? 
¿A cuántos años es la hipoteca óptima?
¿Al contado, o con hipoteca para invertir en bolsa?
¿Cómo afecta el horizonte temporal a mi decisión? 
¿Cómo pueden afectarme la inflación, el euríbor, variación de precios de alquiler y compra?
...

Estas y muchas más cuestiones me las planteé antes de adquirir mi primer inmueble. Muchos de los que compraron en 2007 se hubieran ahorrado el disgusto de su vida con un estudio personalizado e independiente. He estudiado a fondo el tema y desarrollado herramientas de cálculo cuantitativo que yo mismo uso para mi toma de decisiones. 

Contáctame en muchoinvertir@outlook.com y te ofreceré un estudio personalizado.





Supongamos que tienes unos ingresos anuales por trabajo y con ciertas expectativas de incremento. Dentro de unos años te planteas incluso dejar de trabajar si tus inversiones lo permiten. Hoy día vives de alquiler con cierto nivel de gastos y estás pensando en comprar un inmueble con ciertas características como puedan ser precio, impuestos, hipoteca, mantenimiento, IBI, etc.  No estás seguro si la inversión será positiva a largo plazo o no, y, además, te gustaría optimizarla teniendo en cuenta la coyuntura actual de tipos de interés, inversiones alternativas posibles, como por ejemplo en bolsa. Estas dudas las tuve yo mismo y me dediqué a estudiar el tema en profundidad hasta llegar a desarrollar herramientas de análisis que me han servido enormemente para tomar mejores decisiones en algo que puede bien convertirse en tu mayor activo o bien arruinarte la vida.

  • ¿Es mejor hacer un pago inicial mayor o menor, pidiendo una hipoteca menor o mayor?
  • ¿Es mejor una hipoteca a muchos años, o a pocos?, ¿depende todo esto del horizonte temporal?
  • ¿Influye en el cálculo cuándo quiero dejar de trabajar si alcanzo cierta independencia financiera gracias a mis inversiones?
  • ¿Cuánto me costará la hipoteca mensualmente?, ¿merecen la pena todos los gastos asociados a la compra de un inmueble?, ¿y si varía el Euribor, compensaría amortizar hipoteca o acortar el plazo?
  • ¿Cómo influye la inflación?, ¿Y si sube o baja el precio de los pisos o alquileres de forma independiente?
  • ¿Es mejor ser inquilino (alquilar), comprar para vivir (comprar) o ser inquilino en un inmueble mientras se es casero de otro (ambos)?, ¿y para diferentes precios de compra y alquiler? ¿Y si dejo de tener ingresos por trabajo dentro de cierto tiempo? ¿O si por el contrario me suben el salario a una cierta tasa mayor de lo esperado?

Hay otras cuestiones más subjetivas que han de tenerse en cuenta, como la diversificación en las inversiones, el trabajo asociado al alquiler así como el asociado al análisis de la bolsa, posibles cambios fiscales en el futuro, cambios de residencia por motivos de trabajo o de independencia financiera, etc. Pero en cualquier caso una herramienta de análisis inmobiliario cuantitativo y multivariable es esencial para comenzar a tomar decisiones importantes sin equivocarnos y acotando el riesgo para que no nos pase lo que les pasó a otros durante el estallido de la burbuja en 2007.

Todos los factores están relacionados, y cada vez que se cambia uno, el resultado puede variar en función de los demás. Con lo cual, responder a estas preguntas no es trivial y es necesario una herramienta especializada capaz de realizar gran cantidad de cálculos así como un correcto análisis de los mismos. Yo mismo me planteé estas cuestiones e intenté resolverlas analíticamente. Si quieres que te ayude escríbeme un email a muchoinvertir@outlook.com, será la mejor inversión de tu vida.


Veamos un ejemplo de caso de estudio


En el día de hoy, haremos un muy pequeño uso de la funcionalidad de las herramientas de análisis que tengo. En base a todos los datos que vemos reflejados en la tabla, vamos a calcular lo siguiente:


¿Qué es mejor, ser propietario, inquilino, o propietario e inquilino a la vez? Análisis cuantitativo inmobiliario VS Inversión alternativa.


Compararemos el valor presente del patrimonio final que tendríamos tras el horizonte temporal estipulado en los tres supuestos comparándolo con el coste de oportunidad de una inversión alternativa. Esta inversión podrá ser en bolsa, renta fija o cualquier otra cosa. El estudio está basado en función de la rentabilidad neta anual de la misma, es decir, rentabilidad tras impuestos (pero no tras inflación).


Aquí los datos de entrada y algunos resultados intermedios:



El resultado que nos interesa es la gráfica de abajo. En la gráfica he representado en el eje vertical el patrimonio en valor presente, es decir, el patrimonio que tendríamos transcurrido el horizonte temporal a valor de poder adquisitivo de hoy en día (para poder hacernos una idea del valor real sin preocuparnos por la inflación). En este patrimonio incluyo tanto el valor de la casa, en caso de haberse comprado, como el valor del dinero invertido en inversiones alternativas. En el eje horizontal la diferentes posibles rentabilidades anuales de la inversión alternativa. Recordemos que una inversión al x% en realidad es compuesta años tras año, y es por eso que la gráfica es exponencialmente positiva, a pesar del gasto mensual que estipulamos como dato de entrada. Todos los datos han sido actualizados año a año por su correspondiente inflación. 

Observamos en la gráfica que, hasta un 6% de rentabilidad de la inversión alternativa, lo mejor es ser propietario e inquilino a la vez (ambos), lo segundo mejor sería ser sólo propietario viviendo en nuestra casa comprada (compra), y lo tercero mejor sería vivir de alquiler (alquiler). Entre 6& y 7% de rentabilidad, lo mejor es ambos, luego alquiler y luego compra. Y a partir de 7% de rentabilidad, sería primero alquiler, luego ambos y luego compra.

Importante tener en cuenta los datos que hemos puesto tanto del precio de alquiler que pagamos nosotros actualmente a nuestro casero, como el que nos pagaría a nosotros nuestro inquilino (o coste de oportunidad si vivimos en nuestra propia casa). Es decir, en este caso he supuesto que la casa que vamos a comprar es, digamos, de mayor calidad que la casa en la que vivimos actualmente de alquiler. Siendo riguroso debería haberlo puesto igual, pero la realidad demuestra que normalmente cuando uno se compra una casa suele ser de más calidad que en la que vive de alquiler.

¿Quieres que te estudie tu caso?


Esto no es más que un ejemplo de las miles de casuísticas y estudios paramétricos que pueden realizarse. Le invito a contactarme en muchoinvertir@outlook.com y pedir presupuesto para que le realice un estudio detallado y personalizado sobre su posible inversión inmobiliaria, estudiando las casuísticas que más probablemente le afecten y comparándolas tanto entre ellas como con otras inversiones. En una de las mayores inversiones de la vida, es importante conocer hasta el más mínimo detalle. Yo te lo ofrezco a un coste mínimo. Sin duda la rentabilidad que obtendrás será enorme.


domingo, 23 de agosto de 2015

Iberdrola VS Gas Natural - .2015

Aquí les dejo un estudio y análisis fundamental de Iberdrola y Gas Natural. Primero expongo a qué se dedican, luego analizo cualitativamente los resultados del primer semestre de 2015 y finalmente hago un análisis cuantitativo comparando tanto los estados y resultados contables como los principales ratios bursátiles de los últimos 5 años así como, sucintamente, la coyuntura del negocio, el sector y el trato al accionista.

Gas Natural

El negocio principal de gas natural es el gas. Operan en toda la cadena de valor del gas, desde la exportación a la distribución y comercialización, pasando por la producción, licuefacción y transporte. También tienen instalaciones para el almacenamiento de gas y la regasificación. Por otra parte son el tercer operador eléctrico del mercado español y un importante actor en Latinoamérica.


domingo, 9 de agosto de 2015

Gestión de la liquidez: tener dinero sale caro

La gestión de la liquidez está ligada al coste de oportunidad. El IGBMT es el índice de la bolsa de Madrid con dividendos. Su rentabilidad a 30 años es del 3900%, es decir, el coste de oportunidad es del 13.2% anual. Además, la inflación media compuesta ha sido del 3.5% por lo que el coste no es sólo de oportunidad, sino también coste real.

Como bien se refleja en la gráfica de arriba, no invertir en nada durante 30 años significa pasar de tener un poder adquisitivo de valor 100, a tenerlo de 36, mientras que invertido, el poder adquisitivo sería de 1500, es decir, 40 veces más.

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